Daire satış ön sözleşmesi, alıcı ile satıcının bedel, kapora, ödeme planı ve tapu tarihi üzerinde anlaştığını yazılı hâle getiren belgedir. Mülkiyet yalnızca tapuda resmî senetle geçer; noterde yapılmayan bu belge satış vaadi sayılmaz ve tapuda devir borcu doğurmaz. Bağlayıcı bir söz istiyorsanız noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.
“Doldur ve Yazdır” sayfasında bilgileri ekranda yazıp belgeyi hazır hâlde yazdırabilir ya da PDF olarak kaydedebilirsiniz. Yazdığınız bilgiler yalnızca tarayıcınızda kalır, bize gönderilmez.
Kullanmadan önce
- Kapora vermeden önce tapu kaydını (ipotek, haciz, şerh) e-Devlet ya da tapu müdürlüğünden kontrol edin ve satıcının tapudaki malik olduğunu kimlikle doğrulayın.
- Kaporayı elden değil banka yoluyla ödeyin; açıklamaya ada, parsel, bağımsız bölüm no ve “kapora” yazın.
- Bu belge noter onaylı olmadığından tapuda devri zorla sağlamaz; yüksek tutarlı ödemelerde noterde satış vaadi sözleşmesi yapın.
- Daire aile konutuysa satıcının eşinin, birden fazla malik varsa tüm maliklerin imzasını alın.
- Konut kredisi kullanacaksanız kredi onaylanmazsa kaporanın ne olacağını belgedeki seçenekle mutlaka işaretleyin.
Belgenin tamamı
Bakış Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi
Üçevler Mah. 72.(220) Sk. Aknil Plaza No: 6 İç Kapı No: 31 Nilüfer / Bursa
0505 741 33 63 · iletisim@konutbursa.com.tr · konutbursa.com.tr
DAİRE SATIŞ ÖN SÖZLEŞMESİ VE KAPORA PROTOKOLÜ
Düzenleme tarihi: Düzenlendiği yer:
Önemli: Konutun mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tapu siciline tescille geçer. Bu belge resmî şekilde yapılmadığı için bir satış vaadi sözleşmesi değildir; taraflara tapuda devir borcu doğurmaz ve devrin mahkemeden istenmesine dayanak olmaz. Taraflar birbirini bağlayan bir satış vaadi istiyorsa sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu belge; anlaşılan bedeli, ödeme planını, kaporayı ve tapu takvimini yazılı kayda geçirmek içindir. Resmî şekle uyulmadığından uyuşmazlıkta kapora ve cayma kayıtlarının geçerliliği tartışmalı olabilir; yüksek tutarlı ödemelerden önce noterde satış vaadi yapılması önerilir.
| Adı soyadı / unvanı | |
|---|---|
| T.C. kimlik no / vergi no | |
| Tebligat adresi | |
| Telefon / e-posta | |
| Kapora ve bedelin ödeneceği IBAN ve hesap sahibi |
| Adı soyadı / unvanı | |
|---|---|
| T.C. kimlik no / vergi no | |
| Tebligat adresi | |
| Telefon / e-posta |
Konutun birden fazla maliki varsa diğer maliklerin her biri, konut aile konutuysa satıcının eşi bu belgeyi son sayfadaki tabloda imzalar.
Satışa konu daire
| İl / ilçe / mahalle | |
|---|---|
| Cadde / sokak, bina adı ve kapı no | |
| Ada / parsel | |
| Blok, kat ve bağımsız bölüm no | |
| Arsa payı | |
| Tapudaki niteliği (ör. mesken) | |
| Oda sayısı, brüt / net m² | |
| Eklentiler (otopark, depo, kömürlük) | |
| Enerji kimlik belgesi sınıfı (varsa) |
Tapu türü: Kat mülkiyeti Kat irtifakı
Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Var Yok Bilinmiyor; alıcı tapudan önce belediyeden araştıracak
Konut, satıcı ve ailesinin aile konutu mu? Evet (eşin açık rızası gerekir) Hayır
Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ya da beyan var mı? Yok (tapu kaydı çıktısı ektedir) Var (aşağıda yazılıdır)
Bedel ve ödeme planı
| Satış bedeli (rakamla) | |
|---|---|
| Satış bedeli (yazıyla) | |
| Kapora tutarı (rakam ve yazıyla) | |
| Kaporanın ödendiği tarih ve şekli | |
| Tapuda ödenecek kalan bedel | |
| Kalan bedelin ödeme şekli | |
| Konut kredisi: banka ve kredi tutarı (varsa) | |
| Kredi onayı için son tarih (varsa) | |
| Tapu devri için son tarih | |
| Konutun teslim tarihi |
Kaporanın niteliği: Cayma akçesi (cayma parası) Bağlanma parası (sözleşmenin yapıldığına kanıt; cayma hakkı vermez)
Genel şartlar
- Belgenin niteliği. Taraflar, yukarıdaki dairenin yazılı bedel ve koşullarla satışı konusunda anlaştıklarını ve satışın tapu son tarihine kadar tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılması için gerekli işlemleri birlikte yürüteceklerini kayda geçirir. Mülkiyet, tapudaki tescille geçer.
- Kapora. Kapora, satış tapuda gerçekleştiğinde satış bedelinden düşülür. Kapora banka yoluyla ödenir; ödeme açıklamasına ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası ile “kapora” yazılır. Kapora cayma akçesi olarak işaretlendiyse taraflardan her biri sözleşmeden cayabilir: kaporayı veren alıcı cayarsa kaporayı bırakır; kaporayı alan satıcı cayarsa aldığının iki katını geri verir. Kapora bağlanma parası olarak işaretlendiyse anlaşmanın yapıldığına kanıt sayılır, taraflara cayma hakkı vermez ve satış bedelinden düşülür.
- Konut kredisi. Alıcı kredi kullanacaksa başvurusunu gecikmeden yapar ve bankanın istediği belgeleri zamanında verir; satıcı, bankanın ekspertiz incelemesi için daireyi gösterir ve tapudaki kredi işlemlerine katılır. Kredi, alıcının kusuru olmadan kredi onayı için son tarihe kadar onaylanmaz ya da onaylanan tutar yetersiz kalır ve alıcı farkı kendi imkânıyla karşılayamazsa: Kapora alıcıya kesintisiz ve hemen iade edilir Özel şartlarda yazılan uygulanır Alıcının başvuru yapmaması ya da belge vermemesi yüzünden kredinin çıkmaması, alıcının caydığı anlamına gelir.
- Tapu devri. Taraflar tapu son tarihine kadar tapu müdürlüğünden randevu alır ve gerekli belgelerle hazır bulunur. Resmî senede gerçek satış bedeli yazılır. Kalan bedelin ödenmesi ile tapudaki imza aynı gün yapılır; kalan bedel banka yoluyla ödenir.
- Masraflar. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır ve her taraf kendi payını öder. Döner sermaye bedelini öder: Alıcı Satıcı Yarı yarıya Dairenin tapu işleminde aranan geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi yoksa poliçeyi yaptırır: Satıcı Alıcı Satıştan doğabilecek değer artış kazancı vergisi satıcının kendi yükümlülüğüdür.
- Borçsuz teslim. Satıcı, devir tarihine kadar doğmuş aidat ve ortak gider, elektrik, su ve doğalgaz borçlarını ve devir yılının emlak vergisini öder; apartman ya da site yönetiminden “borcu yoktur” yazısı alır. Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhlerin silinmesini (terkin) en geç tapu devrinde sağlar. İpotek borcu satış bedelinden kapatılacaksa bunun nasıl yapılacağı özel şartlarda yazılır.
- Dairenin durumu. Alıcı daireyi gezerek görmüştür. Satıcı, bildiği ayıpları (su kaçağı, nem, tesisat ya da kombi arızası, çatı veya cephe sorunu gibi) aşağıda açıkça yazar; bilerek gizlediği ayıplardan sorumludur.
- Teslim. Daire teslim tarihinde boş ve temiz eşyalı (eşya listesi ektedir) kiracılı olarak, tüm anahtarlarıyla teslim edilir; teslimde sayaç endekslerinin yazıldığı teslim tutanağı imzalanır. Teslim tapu devrinden sonraya kalacaksa satıcı o tarihe kadar daireyi özenle kullanır ve sayaç giderlerini öder. Dairenin yarar ve hasarı teslimle alıcıya geçer.
- Mevcut kiracı. Daire kiracılıysa kira sözleşmesi tapu devriyle alıcıya geçer ve alıcı kira sözleşmesinin tarafı olur; satış, kiracının konutu boşaltmasını gerektirmez. Satıcı kira sözleşmesinin bir örneğini, depozito bilgisini ve kiracının iletişim bilgisini tapu devrinde alıcıya verir; depozito alıcıya devredilir. Kiracının konutu belirli bir tarihte boşaltacağı söyleniyorsa bu durum dayanağı olan belgeyle birlikte özel şartlarda yazılır. Aylık kira: , kira bitiş tarihi: , depozito: .
- Sözleşmeye uymama. Satıcı, alıcı kendi yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde tapu son tarihine kadar devre hazır olmazsa ya da daireyi başkasına satarsa, kapora cayma akçesiyse iki katını, bağlanma parasıysa kaporayı geri verir; alıcının kanundan doğan diğer hakları saklıdır. Satış, taraflardan hiçbirinin kusuru olmadan gerçekleşemezse (ör. kredi maddesinde yazılı hâl ya da dairenin yangın, deprem gibi bir olayla kullanılamaz hâle gelmesi) kapora alıcıya kesintisiz iade edilir.
- Emlak işletmesi aracılığı. Satışa aracılık eden bir emlak işletmesi var mı? Yok Var (bilgileri aşağıdadır) Varsa bu belge en az üç nüsha düzenlenir ve işletmenin sorumlu emlak danışmanınca da imzalanır. Hizmet bedeli toplamda, satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü geçemez; aşağıda başka bir paylaşım yazılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Taraflardan birinin caymasında işletmeye bir bedel ödenecekse özel şartlarda yazılır ve hizmet bedelini geçemez.
| İşletmenin unvanı | |
|---|---|
| Sorumlu emlak danışmanının adı soyadı | |
| Tebligat adresi ve telefon | |
| Satıcıyla yetkilendirme sözleşmesinin tarihi | |
| Satıcının ödeyeceği hizmet bedeli (KDV hariç) | |
| Alıcının ödeyeceği hizmet bedeli (KDV hariç) |
- Kişisel veriler. Taraflar ve varsa emlak işletmesi, bu belgedeki kişisel verileri yalnızca bu satışın yürütülmesi amacıyla ve kişisel verilerin korunması mevzuatına uygun olarak kullanır.
- Tebligat ve uyuşmazlık. Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresleridir; adres değişikliği yazılı bildirilmedikçe eski adrese yapılan tebligat geçerlidir. Uyuşmazlıklarda kanunen yetkili mahkemeler ve icra daireleri görevlidir; taşınmazın kendisine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer (Bursa) mahkemeleri yetkilidir. Taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı kararlaştırabilir.
Özel şartlar
İpotek kapatma yöntemi, satıcının teslimden sonra daireden çıkış tarihi, kalacak eşyalar, kiracının çıkışı gibi taraflara özgü koşullar buraya yazılır.
Ekler: Tapu kaydı çıktısı Kapora dekontu Yönetimden borç yoktur yazısı Kira sözleşmesi örneği Eşya listesi Yetkilendirme sözleşmesi
Bu belge iki nüsha (emlak işletmesi aracılık ediyorsa üç nüsha) olarak düzenlenmiş, taraflarca okunarak imzalanmış ve birer nüshası taraflara verilmiştir.
Satıcı
Adı soyadı:
İmza
Alıcı
Adı soyadı:
İmza
Emlak işletmesi (varsa)
Adı soyadı:
Sorumlu emlak danışmanı; kaşe
İmza
| Adı soyadı | Sıfatı (diğer malik / satışa rıza gösteren eş) | İmza |
|---|---|---|
Daire satış ön sözleşmesi ne işe yarar?
Alıcı ile satıcı fiyatta anlaştığı gün çoğu zaman tapuya gidilmez: kredi başvurusu, ipoteğin kaldırılması, belgelerin toplanması ve randevu birkaç gün ile birkaç hafta sürer. Bu arada alıcı kapora verir. Ön sözleşme, bu ara dönemde neyin konuşulduğunu yazılı hâle getirir: bedel, kapora, kalan bedelin nasıl ödeneceği, tapu ve teslim tarihi, masrafları kimin ödeyeceği ve işler yolunda gitmezse kaporanın ne olacağı.
Bu belgenin sınırını baştan bilmek gerekir. Taşınmaz satışı ve satış vaadi ancak resmî şekilde geçerlidir; mülkiyet tapuda resmî senetle ve tescille geçer. Noterde yapılmayan bir ön sözleşme taraflara tapuda devir borcu doğurmaz. Bağlayıcı bir söz istiyorsanız noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır. Ayrıca Yargıtay uygulamasında, resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmesine bağlanan cayma parası ve ceza koşulunun da geçersiz sayılabildiği, ödenen paranın sebepsiz zenginleşme kurallarıyla geri istenebildiği görülür. Bu yüzden belgenin başında bu uyarı açıkça yer alır.
Bahçeli ev ya da villa satıyorsanız arsa ve bina sınırlarını, ek yapıları ve su kuyusunu da kapsayan müstakil ev ve villa satış ön sözleşmesi daha uygundur. Yalnızca kaporanın alındığını belgelemek istiyorsanız tek sayfalık kapora alındı belgesini kullanabilirsiniz.
Belge nasıl doldurulur?
| Bölüm | Ne yazılır? | Dikkat |
|---|---|---|
| Taraflar | Ad soyad, T.C. kimlik no, tebligat adresi, IBAN | Satıcı tapudaki malik olmalı; birden fazla malik varsa hepsi imzalar |
| Daire | Mahalle, adres, ada/parsel, blok, kat, bağımsız bölüm no, arsa payı | Bilgileri tapu kaydından birebir aktarın |
| Tapu türü ve iskân | Kat mülkiyeti / kat irtifakı, iskân var / yok | İskân durumu kredi ve abonelikleri etkileyebilir |
| Tapu kaydı | İpotek, haciz, şerh, beyan | Varsa nasıl silineceğini özel şartlara yazın |
| Bedel ve ödeme | Satış bedeli, kapora, kalan bedel, kredi, tapu ve teslim tarihi | Tutarları rakam ve yazıyla yazın |
| Kaporanın niteliği | Cayma akçesi / bağlanma parası | İşaretlenmezse anlaşmazlık çıkar |
| Masraflar | Döner sermaye, DASK | Tapu harcını her taraf kendi öder |
| Aracı işletme | Unvan, danışman, iletişim, hizmet bedeli | Hizmet bedeli yasal üst sınırı geçemez |
Kapora cayma akçesi mi, bağlanma parası mı?
Kanun iki ayrı kurum tanır. Cayma akçesi kararlaştırılırsa her iki taraf da vazgeçebilir: kaporayı veren vazgeçerse kaporayı bırakır, alan vazgeçerse iki katını geri verir. Bağlanma parası ise yalnızca sözleşmenin yapıldığının kanıtıdır, cayma hakkı vermez ve satış bedelinden düşülür. Belgede hangisinin seçildiği yazmıyorsa verilen para bağlanma parası sayılır. Kapora tutarı için kanunda bir üst sınır yoktur; tutar taraflarca belirlenir.
Hangi masrafları kim öder?
Konut satışında tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; kural olarak her taraf kendi payını öder. Döner sermaye bedelinin ve gerekirse zorunlu deprem sigortası poliçesinin kim tarafından ödeneceği belgede işaretlenir. Tutarları önceden görmek için tapu masrafı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz. Emlak işletmesi aracılık ediyorsa hizmet bedeli toplamda satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez ve aksi yazılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır; tutarı emlak komisyonu hesaplayıcısıyla görebilirsiniz.
Kiracılı ya da ipotekli daire satılırken nelere dikkat edilir?
Daire kiracılıysa kira sözleşmesi tapu devriyle yeni malike geçer; satış kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Yeni malik, kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı varsa sözleşmeyi ancak kanundaki bildirim ve dava süreleriyle sona erdirebilir. Depozitonun alıcıya devri ve kira sözleşmesinin örneği tapu günü teslim edilmelidir.
İpotekli dairede ipotek borcu çoğu zaman satış bedelinden kapatılır. Bunun yöntemini (ör. alıcının bedelin bir kısmını doğrudan bankaya ödemesi ve terkin yazısının tapu günü hazır olması) özel şartlara yazın. Ayrıntılar için ipotekli ev rehberimize bakın.
En sık yapılan hatalar nelerdir?
- Kaporayı elden, makbuzsuz vermek ya da banka açıklamasını boş bırakmak,
- Kaporanın cayma akçesi mi bağlanma parası mı olduğunu yazmamak,
- Kredi çıkmazsa ne olacağını belirlememek,
- Tapuda resmî senede gerçek bedelden düşük bedel yazdırmak,
- Aile konutunda eşin, hisseli tapuda diğer maliklerin imzasını almamak,
- Teslim günü sayaç endekslerini yazmamak: bunun için satış teslim tutanağını kullanın.
Dairenizi satmak istiyor, fiyatlama, alıcı görüşmeleri, ön sözleşme ve tapu sürecini bir danışmanla yürütmek istiyorsanız Evinizi Satalım sayfasından ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Aracılık için imzalanan belgeyi satış yetki sözleşmesi örneğinde inceleyebilirsiniz.