Kısa cevap: Konut kredisi için önce bankadan gelirinize göre ön onay alır, sonra beğendiğiniz evi banka ekspertizine gönderirsiniz. Kredi tutarı, BDDK'nın konut değerine ve enerji sınıfına göre belirlediği kredi/değer sınırını aşamaz; aradaki farkı peşinat olarak siz ödersiniz. Ekspertiz olumlu çıkarsa tapuda satışla aynı anda ev bankaya ipotek edilir ve kredi tutarı satıcının hesabına aktarılır.
Bursa’da ev alanların önemli bir kısmı satın alma bedelinin bir bölümünü konut kredisiyle karşılar. Süreç dışarıdan karmaşık görünse de aslında birbirini izleyen birkaç adımdan oluşur: ön onay, ev seçimi, banka ekspertizi, kredi sözleşmesi ve tapuda satışla birlikte ipotek. Bu yazıda her adımı, bankaların baktığı şartları ve gözden kaçan masrafları sırayla anlatıyoruz.
Konut kredisi nasıl işler?
Konut kredisi, satın aldığınız evin teminat gösterildiği uzun vadeli bir kredidir. Banka krediyi size değil, tapuda satış anında doğrudan satıcıya öder. Aynı işlemde ev sizin adınıza tescil edilir ve bankanın alacağı için tapuya ipotek yazılır. Borcunuz bitince banka ipoteği kaldırır.
Kanun bu kredileri “konut finansmanı sözleşmesi” olarak ayrıca düzenler. Bankanın size sözleşmeden önce bir bilgi formu vermesi, faiz türünü, toplam maliyeti ve ödeme planını açıkça göstermesi gerekir.
Konut kredisi almak için hangi şartlar aranır?
Bankalar başvurunuzu üç açıdan değerlendirir:
- Düzenli gelir: Maaşlı çalışanlarda bordro ve sosyal güvenlik kaydı, serbest çalışanlarda vergi levhası ve beyanname istenir. Aylık taksitin hane gelirinize oranı bankanın iç kurallarına göre sınırlanır; oran bankadan bankaya değişir.
- Kredi geçmişi: Geciken kart ya da kredi ödemeleri kredi notunuzu düşürür. Başvurudan önce kendi kredi notunuzu kontrol etmeniz sürprizleri önler.
- Teminat olacak ev: Evin tapusu, yasal durumu ve ekspertiz değeri krediye uygun olmalıdır. Bu yüzden aynı kişiye bir ev için kredi çıkarken başka bir ev için çıkmayabilir.
Yaş sınırı, asgari çalışma süresi ve en uzun vade de bankanın politikasıdır. Bunları ön onay görüşmesinde mutlaka sorun.
Ne kadar konut kredisi alabilirsiniz?
Kullanabileceğiniz en yüksek tutarı iki sınır belirler: bankanın gelirinize göre hesapladığı limit ve BDDK’nın koyduğu kredi/değer oranı. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla bu oran konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfına göre kademelendirildi:
| Konut değeri | Enerji sınıfı A veya B | Enerji sınıfı C | Diğer sınıflar |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL’ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5–7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7–10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10–20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Örnek: Nilüfer’de ekspertiz değeri 5.000.000 TL olan, enerji sınıfı C bir 3+1 daire için kredi en fazla 4.000.000 TL olabilir; aynı daire D sınıfıysa üst sınır 3.500.000 TL’ye iner. Aradaki 500.000 TL’lik fark doğrudan peşinatınıza eklenir.
Enerji kimlik belgesi kredi tutarını neden etkiliyor?
Enerji kimlik belgesi (EKB), binanın enerji tüketimini A’dan G’ye kadar sınıflandıran resmî belgedir. Kredi oranı artık bu sınıfa bağlı olduğu için, ev bakarken satıcıdan belgenin bir örneğini istemeniz bütçenizi doğrudan etkiler. Özellikle eski binalarda belgenin hiç olmaması ya da düşük bir sınıf göstermesi olasıdır; bu durumda aynı fiyattaki daha yeni bir eve göre daha fazla peşinat gerekebilir.
Peşinat dışında hangi masraflar çıkar?
Peşinatı hesaplarken yalnızca kredi farkını değil, satış günü ve öncesinde ödenecek kalemleri de düşünün:
| Masraf | Kim öder? | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Alıcı | Satış bedelinin binde 20’si |
| Döner sermaye ücreti | Çoğunlukla alıcı | Tutar Web Tapu başvurusunda görünür |
| Ekspertiz ücreti | Kredi başvurusu yapan | Kredi çıkmasa da iade edilmeyebilir |
| Kredi tahsis ücreti | Kredi kullanan | Üst sınırı Merkez Bankası belirler |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Konut sahibi | Yasal zorunluluk |
| Konut ve hayat sigortası | Kredi kullanan | Açık talebiniz olmadan yapılamaz |
| Emlak danışmanı hizmet bedeli | Sözleşmeye göre | Yazılı yetki sözleşmesinde yazar |
Konut finansmanı kapsamında bankaya tesis edilen ipotek için kural olarak ayrıca tapu harcı alınmaz. Kredide vergi ve fon kesintisi olup olmadığını ise bankanın ödeme planında ayrı satır olarak görebilirsiniz. Tapu masrafını kendi rakamlarınızla görmek için tapu masrafı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Faiz oranı aylık taksiti ne kadar değiştirir?
Konut kredisi faiz oranları bankaya, döneme, vadeye ve sizin müşteri profilinize göre değişir; bu yüzden burada güncel bir oran vermiyoruz. Bankaların ortalama oranlarını Merkez Bankası’nın veri sisteminden izleyebilirsiniz. Aşağıdaki tablo, varsayımsal aylık faiz oranlarıyla 3.000.000 TL’lik bir kredinin taksitinin nasıl değiştiğini gösterir:
| Varsayımsal aylık faiz | 60 ay vadede aylık taksit | 120 ay vadede aylık taksit |
|---|---|---|
| %1,50 | yaklaşık 76.180 TL | yaklaşık 54.056 TL |
| %2,00 | yaklaşık 86.304 TL | yaklaşık 66.144 TL |
| %2,50 | yaklaşık 97.060 TL | yaklaşık 79.085 TL |
| %3,00 | yaklaşık 108.399 TL | yaklaşık 92.670 TL |
Tablo; vergi, sigorta ve masraf içermez, eşit taksitli bir ödeme planı varsayar. Vadeyi uzatmak taksiti düşürür ama toplam geri ödemeyi belirgin biçimde artırır. Kendi rakamlarınızla denemek için konut kredisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Konut kredisi adım adım nasıl alınır?
- Ön onay alın. Ev bakmaya başlamadan önce bankanızdan gelirinize göre ne kadar kredi kullanabileceğinizi öğrenin. Birkaç bankayla görüşmek, faiz ve masraf farklarını görmenizi sağlar.
- Evi seçin ve kâğıtlarını isteyin. Satıcıdan tapu bilgisi, varsa iskân ve enerji kimlik belgesinin bir örneğini isteyin. Neye bakacağınızı ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda anlattık.
- Kaporayı şartlı verin. Kapora sözleşmesine “kredi çıkmazsa kapora iade edilir” şartını ve son tarihi yazdırın.
- Ekspertiz yaptırın. Banka, evi anlaşmalı bir değerleme şirketine inceletir. Süreci banka ekspertizi rehberimizde ayrıntılı anlattık.
- Kredi teklifini ve bilgi formunu inceleyin. Faiz türünü (sabit ya da değişken), toplam geri ödemeyi, sigorta ve masraf kalemlerini imzadan önce okuyun.
- Tapu randevusuna katılın. Satış ve ipotek aynı randevuda yapılır. Banka, tapu işlemi tamamlanınca kredi tutarını satıcının hesabına aktarır; peşinatın nasıl ödeneceğini önceden yazılı olarak netleştirin.
- Ödeme planını takip edin. Taksit günlerini otomatik ödemeye bağlamak gecikme riskini azaltır.
Hangi belgeler istenir?
| Belge | Kimden? | Ne için? |
|---|---|---|
| Kimlik kartı | Alıcı | Kimlik doğrulama |
| Gelir belgesi (bordro, SGK dökümü, vergi levhası, beyanname) | Alıcı | Ödeme gücü |
| Tapu bilgisi | Satıcı | Ekspertiz ve tapu işlemi |
| İskân, ruhsat ve proje bilgisi | Satıcı ya da belediye | Yasal durumun kontrolü |
| Enerji kimlik belgesi | Satıcı | Kredi/değer oranı |
| DASK poliçesi | Satıcı ya da alıcı | Tapu devri ve ipotek |
Bankaya göre ek belge istenebilir; eşin geliri hesaba katılacaksa onun belgeleri de gerekir.
Erken ödeme, gecikme ve sigorta konusunda haklarınız nelerdir?
Erken ödeme: Krediyi kısmen ya da tamamen erken kapatabilirsiniz; banka erken ödenen tutara göre faiz ve masraflardan indirim yapmak zorundadır. Sabit faizli kredilerde sözleşmede yazıyorsa sınırlı bir erken ödeme tazminatı istenebilir; değişken faizlilerde istenemez.
Gecikme: Kanun, bankanın borcun tamamını hemen istemesini sıkı şartlara bağlar: birbirini izleyen en az iki taksidin ödenmemesi ve size ek süre verilmesi gerekir.
Sigorta: Açık talebiniz olmadan krediyle ilgili sigorta yaptırılamaz. Zorunlu deprem sigortası ise ayrı bir yasal yükümlülüktür; ayrıntılar için DASK rehberimize bakabilirsiniz.
Bursa’da konut kredisiyle ev alırken nelere dikkat etmelisiniz?
- Sıfır projelerde tapu türü: Nilüfer, Mudanya ve Gürsu’daki yeni projelerde tapu çoğu zaman kat irtifaklı olur. Bankanın projeyle anlaşması olup olmadığını sorun; farkı kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazımızda anlattık.
- Eski binalarda iskân ve enerji sınıfı: Osmangazi ve Yıldırım gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu ilçelerde bakacağınız binanın iskânı yoksa ya da projeye aykırı bir eklentisi varsa kredi süreci uzayabilir. İskânsız ev yazımız bu riskleri açıklıyor.
- Riskli yapı ve dönüşüm: Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada kredi çıkmayabilir. Kentsel dönüşüm rehberimize göz atın.
- Fiyat ile ekspertiz arasındaki fark: Kredi tutarı ekspertiz değerine göre hesaplanacağı için pazarlığı bu değeri öngörerek yapın.
Yeni eve geçerken mevcut evinizi satmayı ya da kiraya vermeyi düşünüyorsanız, peşinat planınızı gerçekçi bir rakamla yapın: KONUT BURSA olarak evinize ücretsiz ön değerlendirme yapıyor, bölgedeki emsallere göre fiyat ya da kira aralığını paylaşıyoruz. Bu resmî bir değerleme değildir; ama bütçe ve kredi planı için sağlam bir başlangıçtır. Bütçenize uygun ev arıyorsanız ev talebinizi bırakın ya da 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşın.