Kısa cevap: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun'a göre depreme dayanıksız binaların yıkılıp yeniden yapılmasıdır ve süreç bir malikin lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmasıyla başlayabilir. Bina riskli bulunursa durum tapuya işlenir, maliklerin on beş gün itiraz hakkı vardır ve yeniden yapım kararları arsa payı oranında salt çoğunlukla alınır. Bursa'da Nilüfer, Yıldırım, Osmangazi ve Gemlik'te belediyelerin yürüttüğü alan bazlı dönüşüm projeleri de bulunuyor.
Bursa, Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın güney kollarına yakın konumu nedeniyle deprem tehlikesi yüksek illerimizden biridir. Kentin önemli bir kısmında 1999 öncesi yapılmış, bakımı ihmal edilmiş ya da zemin katında kolon kesilerek dükkâna çevrilmiş binalar bulunuyor. Bu binalarda oturan, kiraya veren ya da daire almayı düşünen herkesin karşısına bir noktada aynı soru çıkıyor: “Binamız riskli mi, kentsel dönüşüm nasıl işliyor?” Bu yazıda süreci adım adım ve Bursa’daki güncel örneklerle anlatıyoruz.
Kentsel dönüşüm nedir, hangi kanuna dayanır?
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız yapıların yıkılıp yerine güvenli binaların yapılmasıdır. Temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanunda üç ayrı kavram vardır:
| Kavram | Ne anlatır? | Kim belirler? |
|---|---|---|
| Riskli yapı | Ekonomik ömrünü doldurduğu ya da yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı tespit edilen tek bir bina | Lisanslı kuruluşun raporu, Başkanlık veya idare |
| Riskli alan | Zemin yapısı ya da yapılaşma nedeniyle bütünüyle risk taşıyan bölge | Cumhurbaşkanı kararı |
| Rezerv yapı alanı | Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak bölge | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı |
Bunlardan ayrı olarak belediyeler, Belediye Kanunu’na göre “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” ilan ederek alan bazlı projeler yürütebilir. Bursa’daki bazı güncel projeler bu yolla başlatıldı.
Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?
Sürecin en sık başlangıç noktası, binadaki maliklerden birinin tespit başvurusudur. Diğer maliklerin onayı gerekmez.
- Lisanslı kuruluş seçin: Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Kuruluşun lisansını başvurudan önce kontrol edin.
- Başvuru ve inceleme: Tapu bilgileri ve kimlikle başvurulur. Kuruluş binada beton numunesi (karot) alır, donatıyı inceler ve zemin verilerini değerlendirir. Masrafı başvuran malik öder.
- Rapor: Sonuç idareye bildirilir. Bina riskli bulunursa durum en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir.
- Duyuru: Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. İlanın son günü, tespit herkese tebliğ edilmiş sayılır.
- İtiraz: Malikler on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazları üniversite öğretim üyeleri ve Başkanlık personelinden oluşan teknik heyetler karara bağlar.
Bina riskli çıkarsa ne olur?
- Yıkım süresi: Maliklere binayı yıktırmaları için doksan günü geçmemek üzere süre verilir. Bu sürede yıktırılmazsa idare tekrar bildirimde bulunur; yine yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amir eliyle yapılır, masraflar maliklerden tahsil edilir.
- Hizmetlerin kesilmesi: Uygulama gerektirirse ve idare talep ederse riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmez, verilen hizmetler durdurulur.
- Mülkiyet devam eder: Bina yıkılınca kat mülkiyeti ya da kat irtifakı terkin edilir ve malikler arsada payları oranında hak sahibi olmaya devam eder. Kat mülkiyetinin ne olduğunu kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberimizde anlattık.
Kat malikleri nasıl karar alır?
Riskli yapılarda yeniden yapım, parsel birleştirme, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır. Bu oran Kasım 2023’te yapılan değişiklikle üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi.
Çoğunluğun kararı ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Teklifi on beş gün içinde kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılabilir.
Müteahhitle yapılacak kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesinin ayrıntıları bu sitenin konusu dışındadır; arsa ve kat karşılığı konularını kardeş sitemiz arsabursa.net anlatıyor. Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin.
Kiracılar ne yapmalı?
Riskli yapıda kiracıysanız şunları bilmeniz gerekir:
- Tespiti kiracı yaptıramaz. Başvuru hakkı maliklere ve idareye aittir; ancak binadaki riskten şüpheleniyorsanız ev sahibinize yazılı olarak iletin.
- Tahliye bildirimi kiracıyı da bağlar. Yıkım için verilen süre içinde evin boşaltılması gerekir. Peşin ödenmiş kira, depozito iadesi ve teslim için ev sahibiyle yazılı bir tutanak yapın; depozito iade tutanağı ve kira teslim tutanağı örneklerimizi kullanabilirsiniz.
- Kira yardımı: Kanun, anlaşmayla tahliye edilen binaların maliklerine ve kiracılarına kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Tutar ve şartlar ayrıca belirlenir.
- Riskli olmayan binalarda ise ev sahibi, esaslı onarım ya da yeniden inşa için ancak dava yoluyla tahliye isteyebilir; ayrıntılar kiracı tahliyesi rehberimizde.
Dönüşümde hangi masraflardan muafiyet var?
Kanun kapsamındaki işlemlerde malikler ile en az bir yıldır o binada oturan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri lehine önemli muafiyetler vardır. Dönüşüme konu yapılarla ilgili işlemler; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisnadır. Dönüşüm sonrası yapılan konutların KDV oranı da normal sıfır konutlardan farklı olabilir; ayrıntılar sıfır konutta KDV rehberimizde.
Bursa’da hangi bölgelerde dönüşüm projeleri var?
Aşağıdaki tablo, yerel basında yer alan ve belediyelerin duyurduğu projeleri özetler. Mahallenizin durumunu ilgili belediyeden teyit edin; liste tam değildir.
| İlçe | Alan | Ne yapılıyor? | Kaynak tarihi |
|---|---|---|---|
| Nilüfer | Barış Mahallesi (1,17 hektar) ve Esentepe Mahallesi (10,22 hektar) | Belediye Meclisi Kasım 2025’te bu alanları “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ilan etti; Barış Mahallesi pilot alan. Büyükşehir planlamasında Nilüfer genelinde 26 riskli bölge tespit edildiği belirtildi. | Şubat 2026 |
| Yıldırım | Arabayatağı Mahallesi | 2012’de riskli alan ilan edilen bölgede Büyükşehir ve Yıldırım Belediyesi 112 konut ve 8 dükkânlık projeyi başlattı. | Mart 2025 |
| Osmangazi | Altıparmak-Çarşamba bölgesi (82 hektar) | Bölgedeki 2.215 yapının yüzde 85’inin yüksek risk grubunda olduğu açıklandı; dönüşüm planlaması sürüyor. | Ağustos 2026 |
| Gemlik | Yeni ve Orhaniye mahalleleri (yaklaşık 10 hektar) | Büyükşehir, Gemlik Belediyesi ve belediye şirketleri işbirliğiyle riskli yapıların yenilenmesi. | Eylül 2025 |
Bu alanların dışında Bursa’daki dönüşümün büyük kısmı bina bazında, yani tek tek riskli yapı tespitiyle ilerliyor.
Riskli yapıdaki daire alınır, satılır ya da kiraya verilir mi?
- Satış: Riskli yapıdaki daire satılabilir. Ancak riskli yapı bilgisi tapuda görünür ve alıcı süreci olduğu gibi devralır; alıcı kredi kullanacaksa banka bu tür bir daireyi teminat olarak kabul etmeyebilir.
- Alış: Daire alırken tapu kaydının beyanlar hanesini kontrol edin, binada tespit başvurusu olup olmadığını yöneticiye ve diğer maliklere sorun. Kontrol adımları için ev alırken dikkat edilecekler rehberimize bakın.
- Kiralama: Riskli olduğu tespit edilmiş bir daireyi kiraya vermek hem kiracının güvenliği hem de yakında gelecek tahliye nedeniyle doğru değildir. Kiracınız varsa durumu yazılı olarak bildirin.
- Sigorta: Zorunlu deprem sigortasının neyi kapsadığını ve projeye aykırı tadilatın tazminatı nasıl etkilediğini DASK rehberimizde anlattık.
Dönüşüm sürecindeki eviniz için ne yapabiliriz?
KONUT BURSA olarak riskli yapı tespiti ya da proje hazırlığı yapmıyoruz; bu işler lisanslı kuruluşların ve mühendislerin işidir. Ancak dönüşüm sürecinde taşınmanız gerekiyorsa Bursa’da size uygun kiralık evi bulmanıza, mevcut evinizin bugünkü piyasa değerini görmenize ve satmaya karar verirseniz süreci yönetmenize yardımcı oluyoruz. Evinizi satmayı ya da kiraya vermeyi düşünüyorsanız ücretsiz ön değerlendirme isteyin, evinizi kiraya verelim sayfasından bilgi bırakın ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayın.