Kısa cevap: Konut kira sözleşmesinin noterde yapılması gerekmez; ancak yazılı olması ve tarafları, kira bedelini, ödeme gününü, artış oranını, depozitoyu ve evin teslim durumunu açıkça göstermesi gerekir. Depozito üç aylık kirayı aşamaz, yıllık artış TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez, gecikme cezası gibi kiracı aleyhine şartlar ise geçersizdir. Kefil alınacaksa kefil, sorumlu olacağı en yüksek tutarı ve tarihi kendi el yazısıyla yazmalıdır.
Kira sözleşmesi çoğu zaman kırtasiyeden alınan matbu bir formla, birkaç dakikada imzalanır. Oysa ev sahibiyle kiracı arasındaki anlaşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmede yazmayan ya da yanlış yazılan maddelerden çıkar. Bu yazıda Bursa’da daire, residence ya da müstakil ev kiraya verirken veya kiralarken sözleşmeye neleri yazmanız gerektiğini, hangi şartların geçersiz olduğunu ve imza öncesi neleri kontrol etmeniz gerektiğini anlatıyoruz.
Hazır bir metinle başlamak isterseniz konut kira sözleşmesi örneğimizi ekranda doldurup yazdırabilir ya da PDF olarak indirebilirsiniz.
Kira sözleşmesi yazılı mı olmalı, noter şart mı?
Türk Borçlar Kanunu konut kira sözleşmesi için özel bir şekil şartı aramaz; sözlü kira da geçerlidir. Ancak kira bedeli, depozito, artış oranı ya da evin teslim durumu konusunda anlaşmazlık çıktığında sözlü anlaşmayı ispatlamak çok zordur. Bu yüzden sözleşmeyi yazılı ve iki nüsha yapın, her sayfayı iki taraf da imzalasın.
Noter onayı zorunlu değildir. Noterde düzenlenen ya da imzası onaylanan sözleşmenin tek avantajı, kira borcu için başlatılan icra takibinde kiracı imzaya itiraz ederse sürecin daha hızlı ilerlemesidir.
İmzadan önce neleri kontrol etmelisiniz?
Kiracıysanız:
- Kiraya veren kişinin tapudaki malik olduğunu ya da malik adına sözleşme yapmaya yetkili olduğunu (vekâletname) belgeyle görün.
- Evde zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi olup olmadığını sorun. Ayrıntılar DASK rehberimizde.
- Site ya da apartman yöneticisinden aylık aidatı ve önceki dönemden kalan aidat borcu olup olmadığını öğrenin.
- Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin nasıl devredileceğini konuşun.
Ev sahibiyseniz:
- Kiracının kimliğini görün ve ödeme gücünü konuşun. Kimlik fotokopisi gibi kişisel verileri yalnızca sözleşme için kullanın, başkalarıyla paylaşmayın.
- Evde varsa eksik ve arızaları kiralamadan önce giderin; teslimden sonra çıkan önemli ayıplardan siz sorumlu olursunuz.
Kira sözleşmesinde hangi maddeler mutlaka olmalı?
| Madde | Ne yazılmalı? | Neden önemli? |
|---|---|---|
| Taraflar | Ad-soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi | Bildirim ve ihtarların geçerli adrese gitmesi için |
| Kiralanan | Açık adres, bağımsız bölüm no, oda sayısı, eşyalı mı | Hangi evin kiralandığı tartışma konusu olmasın |
| Başlangıç ve süre | Başlangıç tarihi, süre (genellikle bir yıl) | Artış ayı ve fesih süreleri bu tarihe göre işler |
| Kira bedeli ve ödeme | Aylık tutar, ödeme günü, banka hesabı (IBAN) | Ödemenin ispatı banka dekontuyla olur |
| Artış maddesi | “Her kira yılında TÜFE on iki aylık ortalaması oranında” | Yasal sınırı aşan oran geçersizdir |
| Depozito | Tutar, nerede tutulacağı, iade koşulu | Çıkışta en sık anlaşmazlık buradan çıkar |
| Aidat ve giderler | Hangi gideri kimin ödeyeceği | Olağan ve olağanüstü gider ayrımı için |
| Demirbaş listesi | Beyaz eşya, mobilya, kombi ve durumları | Teslim ve iade karşılaştırması için |
| Kullanım kuralları | Evcil hayvan, alt kiralama, tadilat izni | İleride çıkacak tartışmaları önler |
| Özel şartlar | Tarafların ayrıca anlaştığı konular | Kanuna aykırı olmamak kaydıyla geçerlidir |
Sözleşmede yalnızca kiralamaya ilişkin bilgiler yer almalıdır. Sözleşme örneklerini yayımlarken ya da ilan verirken kimlik numarası, telefon ve kapı numarası gibi bilgileri herkese açık bir yerde paylaşmayın.
Depozito ne kadar olabilir, nasıl korunur?
Konut kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanun, para olarak verilen depozitonun kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Banka, parayı ancak iki tarafın rızasıyla ya da mahkeme kararı veya kesinleşmiş icra takibiyle geri verir. Kiraya veren, sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava ya da takip açtığını bankaya bildirmezse banka depozitoyu kiracının istemi üzerine iade eder.
Uygulamada depozito çoğunlukla elden ya da ev sahibinin hesabına ödenir. Bu yolu seçerseniz en azından tutarı ve ödeme şeklini sözleşmeye yazın, çıkışta da depozito iade tutanağı düzenleyin.
Kira artış maddesi nasıl yazılmalı?
Konut kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Sözleşmeye bu oranı aşan bir oran (“her yıl yüzde 50” ya da “TÜFE + 10 puan”) yazılsa bile, aşan kısım geçersizdir. Daha düşük bir oran yazarsanız o oran uygulanır.
En güvenli ifade şudur: “Kira bedeli, her kira yılının başında bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranında artırılır.” Hesabın nasıl yapıldığını ve 2026’da aylara göre oranları kira artış oranı rehberimizde anlattık. Yeni kira bedelinde anlaştığınızda bunu bir kira artış protokolü ile yazıya dökmeniz, sonradan “bu tutarda anlaşmadık” tartışmasını önler.
Aidat, faturalar ve masraflar kime ait?
| Gider | Kural olarak kim öder? |
|---|---|
| Elektrik, su, doğal gaz, internet | Kiracı |
| Olağan aidat (temizlik, görevli, ortak elektrik, asansör bakımı) | Kiracı |
| Çatı, cephe, güçlendirme, asansör yenileme gibi büyük işler | Ev sahibi |
| Emlak vergisi | Ev sahibi |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Ev sahibi (aksi kararlaştırılmadıkça) |
| Evin olağan kullanımından doğan küçük bakım ve temizlik | Kiracı |
Kanun, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini sözleşmede aksi yoksa kiracıya; zorunlu sigorta ve vergi gibi yükümlülükleri ise aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene yükler. Aidat ayrımı yerel uygulamaya ve sözleşmeye göre değişebildiği için tabloyu sözleşmenize kendi ifadelerinizle ekleyin. Aidatın nasıl belirlendiğini aidat rehberimizde ayrıntılı anlattık.
Hangi şartlar sözleşmeye yazılsa bile geçersizdir?
Konut kiraları kiracıyı koruyan kurallarla düzenlenmiştir. Aşağıdaki şartlar imzalanmış olsa bile hüküm doğurmaz:
| Sözleşmedeki şart | Geçerli mi? |
|---|---|
| “Kira geç ödenirse aylık 1.000 TL ceza ödenir” | Hayır, ceza koşulu geçersizdir |
| “Bir ay ödenmezse kalan bütün kiralar muaccel olur” | Hayır |
| “Kiracı çıkarken ayrıca 2 aylık kira tutarında tazminat öder” | Hayır (sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar hariç) |
| “Kiracı, evdeki eski mobilyaları ayrıca satın alır” gibi kirayla ilgisiz borçlar | Hayır (kiracının yararı yoksa) |
| “Yıllık artış yüzde 60” | Yalnızca yasal sınıra kadar geçerli |
| “Ev sahibi her yıl sonunda kiracıyı çıkarabilir” | Hayır, tahliye sebepleri kanunla sınırlıdır |
| “Evcil hayvan beslenemez” | Evet, taraflar serbestçe kararlaştırabilir |
Kefil alırken nelere dikkat etmelisiniz?
Kefalet, Türk Borçlar Kanunu’nun en sıkı şekil kurallarına bağlı sözleşmelerinden biridir. Kefaletin geçerli olması için:
- Sözleşme yazılı olmalı.
- Kefil, sorumlu olacağı en yüksek tutarı (ör. “120.000 TL”) ve kefalet tarihini kendi el yazısıyla yazmalı.
- Müteselsil kefil olacaksa bunu da (“müteselsil kefil”) kendi el yazısıyla belirtmeli.
- Kefil evliyse, kural olarak eşinin yazılı rızası sözleşmeden önce ya da en geç imza anında alınmalı.
Bu şartlardan biri eksikse kefalet geçersiz sayılabilir. Matbu sözleşmelerin altına yalnızca imza atılan “kefil” bölümü çoğu zaman bu yüzden işe yaramaz. Ayrı bir kefalet sözleşmesi örneği kullanmanızı öneririz.
Teslim tutanağı neden önemli?
Kiracı, evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden ise sorumlu değildir. Evin teslim günündeki durumu yazılı değilse, çıkışta “bu çizik önceden de vardı” tartışması kaçınılmaz olur.
Teslim günü bir kira teslim tutanağı doldurun: duvarların, zeminlerin, beyaz eşyanın ve kombinin durumunu, sayaç endekslerini ve teslim edilen anahtar sayısını yazın, tarihli fotoğraflar çekin. Ev sahibi de çıkışta evi hemen gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri yazılı bildirmelidir; bildirmezse kiracı, olağan incelemeyle görülebilecek eksikliklerden sorumluluktan kurtulur.
Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte imzalatılabilir mi?
Kanun, kiracının evi belirli bir tarihte boşaltacağını evin tesliminden sonra yazılı olarak üstlenmesini arar. Sözleşmeyle aynı anda, kiracı henüz evi teslim almadan imzalatılan taahhütnameler uyuşmazlıkta geçersiz sayılabilir. Ayrıntılar ve izlenecek süreç için kiracı tahliyesi rehberimize ve tahliye taahhütnamesi örneğimize bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesi nasıl sona erer?
- Kiracı, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak çıkabilir. Bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
- Ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Fesih bildirimleri yazılı yapılmalıdır. Hazır bir metin için kira fesih bildirimi örneğimize bakabilirsiniz.
Bursa’da kiraya verirken nelere dikkat etmeli?
- Öğrenci kiralamaları: Görükle, Özlüce ve Ertuğrul gibi Uludağ Üniversitesi çevresindeki mahallelerde sözleşmeler çoğunlukla Ağustos-Eylül’de başlar ve evler eşyalı kiralanır. Demirbaş listesini ve kefaleti özenle hazırlayın; öğrenci kiracılarda veli genellikle kefil olur.
- Site içindeki daireler: Nilüfer ve Mudanya’daki havuzlu, güvenlikli sitelerde aidat kiranın önemli bir kısmına ulaşabilir. Aidatın kime ait olduğunu sözleşmede açıkça yazın.
- Damga vergisi: Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. Oranı ve hesaplama şeklini sözleşmeyi imzalamadan önce vergi dairesinden ya da mali müşavirinizden öğrenin.
- Yabancı para: Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut kira sözleşmelerinde kira bedeli döviz olarak ya da dövize endeksli belirlenemez.
- Uyuşmazlık: Kira ilişkisinden doğan anlaşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; kira borcu için başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır.
- Hizmet bedeli: Emlak danışmanıyla çalışırsanız kiralamadaki hizmet bedelinin üst sınırını emlak komisyonu hesaplayıcımızla görebilirsiniz.
Kiralama sürecini birlikte yürütelim mi?
KONUT BURSA olarak Bursa’da evinizi kiraya verirken kiracı adaylarını görüştürüyor, sözleşmeyi, teslim tutanağını ve depozito sürecini sizinle birlikte hazırlıyoruz. Evinizi kiraya verelim sayfasından bilgilerinizi bırakın ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayın. Evinizin güncel kira değerini öğrenmek için ücretsiz ön değerlendirme de yapıyoruz.