Kısa cevap: Satın aldığınız evi edinme (çoğunlukla tapuya tescil) tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsanız, alış bedelini enflasyona göre güncelledikten ve satış giderlerini düştükten sonra kalan kazanç değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabidir. 2026 yılında yapılan satışlarda bu kazancın 150.000 TL'si vergiden istisnadır; aşan kısım satışı izleyen yılın mart ayında beyan edilir. Miras ya da bağış yoluyla edindiğiniz evin satışında bu vergi doğmaz.
“Evimi satarsam vergi öder miyim?” sorusunun cevabı, evi nasıl ve ne zaman edindiğinize bağlıdır. Her satışta tapu harcı ödenir; gelir vergisi ise yalnızca belirli koşullarda doğar. Bu yazıda bireylerin (gerçek kişilerin) konut satışında karşılaştığı değer artış kazancı vergisini, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) 2026 tarihli rehberine dayanarak anlatıyoruz. Şirket adına kayıtlı konutlar farklı kurallara tabidir.
Ev satınca hangi durumda vergi ödenir?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre karşılıksız (ivazsız) edinilenler hariç, bina ve arazi gibi gayrimenkullerin edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artış kazancıdır. Elden çıkarma yalnızca satış değildir; bedel karşılığı devir, trampa ve takas da bu kapsama girer.
Yani vergi için üç şartın birlikte bulunması gerekir:
- Evi bedel karşılığında (satın alarak, trampayla) edinmiş olmanız,
- Evi edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan elden çıkarmanız,
- Kazancın o yılın istisna tutarını aşması.
Bu üç şarttan biri yoksa değer artış kazancı vergisi doğmaz. Satıştan önce tapuda ödenecek harçları ise tapu masrafı rehberimizde anlattık.
Hangi satışlarda bu vergi doğmaz?
| Durum | Değer artış kazancı vergisi |
|---|---|
| Ev beş tam yıl dolduktan sonra satıldı | Doğmaz |
| Ev miras yoluyla kaldı | Doğmaz (ivazsız edinim) |
| Ev bağış yoluyla edinildi | Doğmaz (ivazsız edinim) |
| Beş yıl dolmadan satıldı, kazanç 150.000 TL’nin altında (2026) | Beyanname verilmez |
| Beş yıl dolmadan satıldı, kazanç 150.000 TL’yi aşıyor (2026) | Aşan kısım beyan edilir |
| Diğer mirasçılardan satın alınan pay beş yıl dolmadan satıldı | O pay için doğabilir |
Beş yıllık süre hangi tarihten başlar?
GİB’e göre gayrimenkulde edinme, Türk Medeni Kanunu gereği tapuya tescille gerçekleşir; bu yüzden süre kural olarak tapu tescil tarihinden başlar ve takvim günü olarak hesaplanır. Örneğin 15 Mart 2022’de tapusu adınıza tescil edilen bir daireyi, beş tam yıl dolduktan sonra satarsanız bu vergiyle karşılaşmazsınız.
İki önemli istisna vardır:
- Kooperatif ve TOKİ konutları: Ev tapudan önce fiilen kullanıma teslim edildiyse ve bunu teslim tutanağı, elektrik, su, doğalgaz faturaları gibi belgelerle ispatlayabiliyorsanız, fiilî kullanıma başlama tarihi esas alınır.
- İhale ve icradan alınan evler: Kullanıma hazır teslim alındığı belgelenirse, tescil olmasa bile fiilen kullanıma bırakılma tarihi esas alınabilir.
Arsanızı kat karşılığı verip aldığınız dairelerde sürenin nasıl hesaplandığı gibi arsa ve kat karşılığı konuları, kardeş sitemiz arsabursa.net üzerinde anlatılıyor.
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?
Vergilendirilecek kazanç (safi değer artışı) şöyle bulunur:
Satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − satış dolayısıyla satıcının ödediği giderler, vergi ve harçlar = kazanç
Endeksleme (Yİ-ÜFE) nedir?
Alış bedeliniz, evi aldığınız aydan satış ayına kadar (satış ayı hariç) TÜİK’in açıkladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (Yİ-ÜFE) artış oranında güncellenir. Hesapta alış ayından önceki ayın endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi karşılaştırılır. Endeksleme yapılabilmesi için bu artışın yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir.
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde endeksleme, kâğıt üzerindeki kazancın büyük kısmını eritir. Bu yüzden “evimi 2 milyona alıp 3,2 milyona sattım, 1,2 milyon kazancım var” hesabı çoğu zaman doğru değildir.
Hangi giderler düşülebilir?
GİB rehberine göre satış dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar kazançtan indirilir. Satışta ödediğiniz kendi tapu harcı payınız ve belgelendirdiğiniz emlak danışmanı hizmet bedeli bu kapsamda değerlendirilebilir.
Örnek hesap: Bursa’da bir satışta ne kadar vergi çıkar?
Aşağıdaki örneklerde endeks artış oranları varsayımdır; gerçek hesapta TÜİK’in Yİ-ÜFE değerlerini ya da GİB’in değer artışı kazancı hesaplama ekranını kullanın. Örneklerde satıcının başka bir beyan edilecek geliri olmadığı varsayılmıştır.
Senaryo 1: Görükle’de 1+1 daire, 2 yıl içinde satış
Ocak 2025’te 2.000.000 TL’ye alınan daire Eylül 2026’da 3.200.000 TL’ye satılıyor. Dönemdeki Yİ-ÜFE artışı yüzde 25 kabul edilsin.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | 3.200.000 TL |
| Endekslenmiş alış bedeli (2.000.000 × 1,25) | 2.500.000 TL |
| Satıcının tapu harcı payı (binde 20) | 64.000 TL |
| Safi kazanç | 636.000 TL |
| 2026 istisnası | 150.000 TL |
| Vergiye tabi kazanç | 486.000 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi (2026 tarifesi) | yaklaşık 93.720 TL |
Hesap: ilk 190.000 TL için yüzde 15 (28.500 TL), 190.000-400.000 TL arası için yüzde 20 (42.000 TL), kalan 86.000 TL için yüzde 27 (23.220 TL). Buna beyanname damga vergisi eklenir.
Senaryo 2: Nilüfer’de 3+1 daire, 4 yıl içinde satış
Mart 2022’de 3.000.000 TL’ye alınan daire Ağustos 2026’da 6.000.000 TL’ye satılıyor. Dönemdeki Yİ-ÜFE artışı yüzde 110 kabul edilsin.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | 6.000.000 TL |
| Endekslenmiş alış bedeli (3.000.000 × 2,10) | 6.300.000 TL |
| Satıcının tapu harcı payı (binde 20) | 120.000 TL |
| Safi kazanç | Yok (endekslenmiş maliyet satış bedelini aşıyor) |
| Vergi | Doğmaz, beyanname gerekmez |
İki senaryo arasındaki fark, endekslemenin ne kadar belirleyici olduğunu gösteriyor. Satış kararı vermeden önce kendi rakamlarınızla hesap yaptırmanız bu yüzden önemlidir.
İstisna tutarı nasıl uygulanır?
- İstisna satış başına değil, takvim yılı başına uygulanır. Aynı yıl iki ev satarsanız kazançlar toplanır ve istisna bir kez düşülür.
- İstisna tutarı satışın yapıldığı yıla göre belirlenir: 2025 satışları için 120.000 TL, 2026 satışları için 150.000 TL.
- Ev birden fazla kişiye aitse (ör. eşlerin ortak tapusu), her malik kendi payına düşen kazancı ayrı değerlendirir.
Beyan ve ödeme ne zaman yapılır?
Kazanç istisna tutarını aşıyorsa, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın 1-31 Mart döneminde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. Beyanname GİB’in Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten verilebilir. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Örnek: 2026’da yaptığınız bir satışın beyannamesi 1-31 Mart 2027 arasında verilir; ilk taksit mart sonuna, ikinci taksit temmuz sonuna kadar ödenir.
Tapuda düşük bedel göstermek vergiyi azaltır mı?
Hayır. Tapuda gerçek bedelin altında beyan, hem harç cezası riskini hem de ileride ödeyeceğiniz vergiyi artırır. Aralık 2025’te yayımlanan 7566 sayılı Kanun’la, düşük beyan tespit edildiğinde eksik harç için kesilen vergi ziyaı cezası yüzde 25’ten bir kata çıkarıldı. Ayrıca evi alırken tapuda düşük bedel gösterildiyse, satarken maliyetiniz olarak o düşük bedel esas alınabilir ve kazancınız olduğundan yüksek görünür.
Sık alım satım yapanlar için kurallar farklı mı?
Evet. Konut alım satımını süreklilik arz edecek şekilde, ticari bir faaliyet gibi yapanların kazancı değer artış kazancı yerine ticari kazanç olarak değerlendirilebilir; bu durumda beş yıl kuralı uygulanmaz ve KDV gibi başka yükümlülükler gündeme gelebilir. Kısa aralıklarla birden fazla konut alıp satıyorsanız mutlaka bir mali müşavire danışın.
Satmadan önce ne yapmalısınız?
- Tapu tescil tarihinizi tapu senedinden ya da e-Devlet’ten kontrol edin.
- Beş yılın dolmasına az kaldıysa, satış tarihini birkaç ay ileri atmanın sizin için mümkün olup olmadığını düşünün.
- Alış belgelerinizi (resmî senet, banka dekontları) ve satış giderlerinizi saklayın.
- Kazancınızın istisnayı aşıp aşmadığını GİB’in hesaplama ekranında ya da mali müşavirinizle hesaplayın.
- Satmak mı, kiraya vermek mi daha mantıklı, “Satmalı mıyım, kiraya mı vermeliyim?” testimizle netleştirin.
KONUT BURSA vergi danışmanlığı yapmaz; vergi hesabınızı mali müşavirinize doğrulatmanızı öneririz. Satış sürecinin geri kalanında, yani fiyat, alıcı bulma ve tapu gününde yanınızdayız. Evimi nasıl satarım? rehberimize göz atabilir, ücretsiz ön değerlendirme için 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.