Kısa cevap: Müteahhitten alınan sıfır konutta KDV oranı, yapı ruhsatının alındığı tarihe ve konutun net alanına göre değişir. 1 Nisan 2022 ve sonrasında ruhsat alınan projelerde net alanı 150 m²'ye kadar konutlarda oran %10'dur; daha büyük konutlarda bedelin 150 m²'ye isabet eden kısmına %10, aşan kısmına %20 uygulanır. Kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar %1 uygulanabilir ve KDV'ye ek olarak tapuda tapu harcı da ödenir.
Bursa’da Nilüfer, Mudanya, Gürsu ve İnegöl’de yeni konut projeleri artarken alıcıların en çok sorduğu sorulardan biri KDV’dir: “Bu dairede KDV yüzde 1 mi, yüzde 10 mu?” Cevap yalnızca evin büyüklüğüne değil, projenin yapı ruhsatını hangi tarihte aldığına da bağlıdır. Bu yazıda KDV oranının nasıl belirlendiğini, tapu masrafını ve projeden ev alırken haklarınızı örneklerle anlatıyoruz.
Sıfır konut alırken hangi vergiler ödenir?
Müteahhitten ya da inşaat şirketinden ev aldığınızda iki ana kalem vardır:
| Kalem | Kim hesaplar? | Nasıl ödenir? |
|---|---|---|
| Katma değer vergisi (KDV) | Müteahhit faturada hesaplar | Satış bedeline eklenir, müteahhit vergi dairesine öder |
| Tapu harcı (alıcı payı) | Tapu müdürlüğü | Beyan edilen bedelin binde 20’si, tapu işleminden önce |
| Tapu harcı (satıcı payı) | Tapu müdürlüğü | Beyan edilen bedelin binde 20’si; sözleşmeye göre kim ödeyeceği kararlaştırılır |
| Döner sermaye ücreti | Tapu müdürlüğü | İşlem başına, Web Tapu başvurusunda görünür |
İkinci el bir evi, ticari faaliyet kapsamında olmayan bir kişiden alıyorsanız KDV ödenmez; yalnızca tapu harcı ve diğer tapu masrafları çıkar.
Sıfır konutta KDV oranı nasıl belirlenir?
Oranı dört bilgi belirler:
- Yapı ruhsatının alındığı tarih (1 Nisan 2022 öncesi mi, sonrası mı?)
- Konutun net alanı (150 m²’ye kadar mı, üzerinde mi?)
- Projenin türü (kentsel dönüşüm kapsamında mı?)
- Eski ruhsatlı projelerde ayrıca konumu, inşaat sınıfı ve arsa birim m² vergi değeri
Ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınan projelerde oran nedir?
Bugün Bursa’da satışa sunulan yeni projelerin önemli bir kısmı bu gruptadır. Kural sadeleşmiştir:
| Konutun net alanı | KDV oranı |
|---|---|
| 150 m²’ye kadar | %10 |
| 150 m²’nin üzerinde | Bedelin 150 m²’ye isabet eden kısmına %10, aşan kısmına %20 |
| 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projeleri, 150 m²’ye kadar kısım | %1 |
| 6306 kapsamındaki dönüşüm projeleri, 150 m²’yi aşan kısım | %20 |
Ruhsatı 1 Nisan 2022’den önce alınan projelerde oran nedir?
Eski ruhsatla inşa edilip hâlâ satılmamış daireler de bulunur. Bu konutlarda net alanı 150 m²’ye kadar olanlar için oran %1, %10 ya da %20 olabilir; hangisinin uygulanacağı ruhsat tarihine (2013 öncesi, 2013–2016, 2017–31 Mart 2022), binanın inşaat sınıfına ve ruhsat tarihindeki arsa birim m² vergi değerine göre belirlenir. Net alanı 150 m²’yi aşan konutlarda ise oran %20’dir.
Eski ruhsatlı bir projede oranı öğrenmenin en sağlam yolu, müteahhitten ruhsat tarihini ve hangi oranın neden uygulandığını yazılı olarak istemek, gerekirse bir mali müşavire danışmaktır.
Bursa’nın tamamı büyükşehir sınırı içinde mi?
Evet. 6360 sayılı Kanun’la büyükşehir belediyelerinin sınırları il mülki sınırlarına genişletildi; bu nedenle İnegöl, Mudanya, Gemlik ya da Kestel’deki bir proje de büyükşehir belediye sınırları içinde kalır. Bu ayrım özellikle eski ruhsatlı projelerin KDV hesabında önem taşır.
Net alan nedir, tapudaki metrekare ile aynı mı?
Hayır. KDV oranında esas alınan net alan, konutun duvarlar arasındaki iç kullanım alanıdır. İlanlarda ve bazen tapuda yazan brüt alan ise duvar kalınlıklarını, balkonu ve ortak alanlardan düşen payı da içerebilir. Örneğin ilanda “brüt 175 m²” yazan bir dairenin net alanı 150 m²’nin altında kalabilir. Net alanı onaylı mimari projeden ve satış sözleşmesinden kontrol edin.
Örnek: Bursa’da sıfır daire alırken KDV ne kadar tutar?
Aşağıdaki hesaplar yalnızca örnektir; ruhsatı 1 Nisan 2022 sonrasında alınmış, kentsel dönüşüm kapsamında olmayan projeler için yapılmıştır.
| Nilüfer’de 3+1 daire | Mudanya’da dubleks | |
|---|---|---|
| Net alan | 120 m² | 180 m² |
| KDV hariç satış bedeli | 5.000.000 TL | 9.000.000 TL |
| %10 uygulanan kısım | 5.000.000 TL | 7.500.000 TL (150/180) |
| %20 uygulanan kısım | — | 1.500.000 TL (30/180) |
| Toplam KDV | 500.000 TL | 750.000 + 300.000 = 1.050.000 TL |
| KDV dahil bedel | 5.500.000 TL | 10.050.000 TL |
Bu bedellere tapu harcı ve döner sermaye ücreti eklenir. Tapu harcının KDV dahil mi hariç bedel üzerinden mi hesaplanacağını tapu müdürlüğüne ya da mali müşavirinize sorun. Kendi rakamınızla hesap için tapu masrafı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Fiyat “KDV dahil” mi, “KDV hariç” mi?
Satış ofislerinde fiyat bazen KDV hariç söylenir; 9.000.000 TL’lik bir dubleksin örnekteki gibi 10.050.000 TL’ye çıkması bütçenizi ciddi biçimde değiştirir. Bu yüzden:
- Satış sözleşmesinde fiyatın KDV dahil mi, hariç mi olduğunu ve uygulanan oranı yazdırın.
- Faturadaki bedel ile tapuda beyan edilen bedelin uyumlu olmasını isteyin.
- Krediyle alacaksanız, bankanın ekspertiz değeriyle KDV dahil bedeli karşılaştırın; aradaki fark peşinatınıza eklenir. Bkz. konut kredisi nasıl alınır.
Sıfır konutta tapu süreci nasıl işler?
Yeni binalarda tapu çoğunlukla önce kat irtifaklı olarak devredilir; bina tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Kat mülkiyetine geçiş, kredi ve ileride satış açısından önemlidir. Farkları kat irtifakı ile kat mülkiyeti ve iskân yazılarımızda anlattık.
Tapu günü tapu harcının iki payının da ödenmiş olması gerekir. Müteahhidin harç payını kimin ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır; masraf paylaşımının genel kurallarını tapu masrafını kim öder? yazımızda bulabilirsiniz.
Projeden (maketten) ev alırken haklarınız nelerdir?
Bina bitmeden, bedelin tamamını ya da bir kısmını peşin ya da taksitle ödeyerek ev alıyorsanız bu satış, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satışı olarak düzenlenir. Kanun ve yönetmelik bu satışlarda tüketiciye ek güvenceler tanır:
| Konu | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Ön bilgilendirme | Sözleşmeden önce proje, teslim tarihi ve ödeme planını gösteren bir form verilmelidir |
| Sözleşmenin şekli | Kanunda sayılan resmî şekil şartlarına uyulmalıdır |
| Cayma hakkı | Sözleşmeden sonra belirli bir süre gerekçesiz cayma hakkınız vardır |
| Teslim süresi | Teslim tarihi kanundaki üst sınırı aşamaz |
| Sözleşmeden dönme | Belirli bir süre içinde, sınırlı bir tazminatla sözleşmeden dönebilirsiniz |
| Teminat | Konutun tamamlanmaması ya da teslim edilmemesi riskine karşı güvence aranır |
Projeden alımda ayrıca yapı ruhsatını, yapı denetim firmasını, müteahhidin tamamladığı önceki projeleri ve sözleşmedeki gecikme cezası maddesini kontrol edin. Ev alırken bakılacak diğer başlıkları ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda topladık.
Sıfır konutta KDV indirimi ya da iadesi var mı?
Konutu kendi kullanımı için alan bireysel alıcıya genel olarak KDV iadesi yapılmaz; ödediğiniz KDV fiyatın parçasıdır. Kanunda, Türkiye’de yerleşik olmayan bazı yabancı alıcılara ilk konut tesliminde belirli şartlarla istisna öngörülmüştür; bu konuda mutlaka bir mali müşavire danışın.
Sıfır bir eve geçmeden önce mevcut evinizi satacak ya da kiraya verecekseniz, peşinat ve KDV dahil toplam bütçenizi gerçekçi bir rakamla planlayın. KONUT BURSA olarak evinize ücretsiz ön değerlendirme yapıyor, emsallere göre fiyat ya da kira aralığını paylaşıyoruz. Sorularınız için 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.