Kısa cevap: Bursa'da evinizi satmak için önce tapu, iskân ve borç durumunu kontrol edip belgeleri hazırlayın, ardından aynı bölgedeki benzer evlere bakarak gerçekçi bir fiyat belirleyin. Evi gösterime hazırlayıp ilana çıkın; alıcıyla anlaştığınızda kaporayı ve şartları yazılı hâle getirin, sonra Web Tapu'dan başvurup satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle tamamlayın. Alıcı krediyle alıyorsa banka ekspertizi ve kredi onayı süreci de araya girer.
“Evimi satmak istiyorum, nereden başlamalıyım?” sorusunu en çok duyduğumuz sorulardan biri. Bir evin satışı, doğru sırayla yapıldığında karmaşık değildir; sorunların çoğu bir adımın atlanmasından çıkar. Bu rehberde Bursa’da bir dairenin ya da müstakil evin satışını, ilk hazırlıktan tapu gününe kadar on adımda anlatıyoruz.
Ev satışı hangi adımlardan oluşur?
| Adım | Ne yaparsınız? |
|---|---|
| 1. Belgeler | Tapu, iskân, DASK, borç ve ipotek durumunu kontrol edersiniz |
| 2. Fiyat | Benzer evlere bakarak gerçekçi bir fiyat aralığı belirlersiniz |
| 3. Karar | Satmanın mı kiraya vermenin mi size uygun olduğunu netleştirirsiniz |
| 4. Hazırlık | Evi fotoğraf ve gösterime hazırlarsınız |
| 5. Yöntem | Kendiniz mi, bir danışmanla mı satacağınıza karar verirsiniz |
| 6. İlan ve gösterim | İlanı yayınlar, gösterimleri planlarsınız |
| 7. Pazarlık ve kapora | Şartları yazılı hâle getirirsiniz |
| 8. Kredi süreci | Alıcı krediyle alıyorsa banka ekspertizini ve onayı beklersiniz |
| 9. Tapu günü | Web Tapu’dan başvurur, harçları öder, resmî senedi imzalarsınız |
| 10. Satış sonrası | Abonelikleri, yönetimi ve vergiyi kapatırsınız |
1. Satmadan önce hangi belgeleri hazırlamalısınız?
Satış günü tapu müdürlüğünde temel olarak kimlikler ve geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi istenir. Ama alıcıyı ikna eden ve süreci hızlandıran belgeler çok daha fazladır:
- Tapu senedi ya da e-Devlet’ten tapu bilgileri (tapu türü: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?)
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân) örneği
- Geçerli DASK poliçesi
- Site ya da apartman yönetiminden aidat borcu olmadığını gösteren yazı
- Emlak vergisi borç durumu
- Evde ipotek varsa bankadan alacağınız borç ve kapatma yazısı
- Kiracılıysa kira sözleşmesinin bir örneği
Tapu kaydınızda “kat irtifakı” yazıyorsa ya da binanın iskânı yoksa, bunun alıcıya ne anlama geldiğini kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı ve iskân rehberlerimizde anlattık. Evde ipotek varsa süreç için ipotekli ev satışı rehberimize bakın.
2. Evinizin fiyatını nasıl belirlersiniz?
Doğru fiyat, satışın en belirleyici adımıdır. Çok yüksek fiyatlı ilan haftalarca bekler ve sonunda daha düşük bir fiyata satılır; çok düşük fiyat ise doğrudan para kaybıdır. Fiyatı belirlerken şunlara bakın:
- Aynı bina ya da site: En güçlü emsal, aynı yapıda son dönemde satılan dairedir.
- Mahalle farkı: Bursa’da aynı ilçe içinde bile fiyatlar ciddi ayrışır. Örneğin Nilüfer’de site içindeki yeni bir daire ile Görükle’de öğrenciye yönelik eski bir binadaki daire aynı metrekare fiyatından satılmaz.
- Evin özellikleri: Kat, cephe, bina yaşı, asansör, otopark, site içinde olup olmaması ve tapu türü fiyatı etkiler.
- İlan fiyatı ile satış fiyatı farkı: İlan sitelerindeki fiyatlar istenen fiyattır, gerçekleşen fiyat değildir.
İlçe bazında güncel fiyatlara Bursa konut fiyatları sayfamızdan, bölgedeki satış hacmine Bursa konut satış istatistikleri sayfamızdan bakabilirsiniz. Bölgedeki satışları bilen bir danışmandan ücretsiz ön değerlendirme de alabilirsiniz. Resmî bir değerleme ise yalnızca SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca yapılır; alıcı krediyle alıyorsa bankanın yaptıracağı ekspertiz, kredi tutarını belirler.
3. Satmak mı, kiraya vermek mi?
Satış kararı vermeden önce evi kiraya vermenin size daha uygun olup olmadığını düşünmek isteyebilirsiniz. Kira getirisi, evin bakım ihtiyacı, nakit ihtiyacınız ve vergi durumunuz bu kararı etkiler. “Satmalı mıyım, kiraya mı vermeliyim?” testimizle 10 soruda durumunuzu netleştirebilirsiniz.
Evde kiracı varsa satış mümkündür; kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malikin konutu ihtiyaç nedeniyle boşaltma hakkı belirli süre ve şartlara bağlıdır; ayrıntıyı tahliye rehberimizde bulabilirsiniz.
4. Evi satışa nasıl hazırlarsınız?
Alıcılar ilk izlenimle karar verir. Büyük tadilat gerekmez; küçük dokunuşlar çoğu zaman yeterlidir:
- Damlayan musluk, kırık kapı kolu, çalışmayan priz gibi küçük arızaları giderin.
- Duvarlarda belirgin leke ya da rutubet izi varsa nedenini çözüp boyatın.
- Eşyaları azaltın, odaları ferah ve aydınlık gösterin.
- Fotoğrafları gün ışığında, temiz ve toplanmış bir evde çekin.
5. Kendiniz mi satmalısınız, danışmanla mı?
| Konu | Kendiniz satarsanız | Yetki belgeli danışmanla satarsanız |
|---|---|---|
| Hizmet bedeli | Yok | Yazılı sözleşmeye göre, yönetmelikteki üst sınırı aşamaz |
| Fiyat analizi | Kendiniz yaparsınız | Danışman bölge verileriyle hazırlar |
| İlan ve gösterim | Telefon ve gösterimler size kalır | Danışman yürütür |
| Alıcı ve kredi takibi | Kendiniz takip edersiniz | Danışman takip eder |
| Tapu süreci | Başvuru ve randevuyu siz yaparsınız | Danışman eşlik eder |
Bir emlak işletmesiyle çalışırsanız, işletme sizinle yazılı yetki sözleşmesi yapmadan evinizi ilana çıkaramaz. Sözleşmede süre, fiyat ve hizmet bedeli açıkça yazılır. Bizim yetki sözleşmemizin içeriğini yetki sözleşmesi sayfamızda okuyabilirsiniz; hizmet bedelinin üst sınırını emlak komisyonu hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
6. İlan ve gösterimlerde nelere dikkat etmelisiniz?
İlanda brüt ve net metrekare, oda sayısı, kat, bina yaşı, aidat, ısınma tipi, tapu türü ve iskân durumu doğru yazılmalıdır. Sonradan ortaya çıkan her yanlış bilgi, pazarlıkta size karşı kullanılır. Kapı numarası, kimlik bilgisi ya da tapu fotoğrafı gibi kişisel bilgileri ilanda paylaşmayın.
İnternet ilanlarında ilanın taşınmaz sahibinin onayıyla yayınlandığının doğrulanması gerekir; bu nedenle ilan sırasında e-Devlet üzerinden onay vermeniz istenebilir. Gösterimleri randevuyla yapın, mümkünse evde yalnız olmayın ve değerli eşyalarınızı ortada bırakmayın. Sık görülen dolandırıcılık yöntemlerini Kendinizi Koruyun sayfamızda topladık.
7. Pazarlık ve kapora nasıl yönetilir?
Alıcıyla fiyatta anlaştığınızda kaporayı mutlaka yazılı alın. Belgede şunlar bulunsun:
- Satış bedeli ve tapuda beyan edilecek bedel,
- Kapora tutarı ve satış bedelinden düşüleceği,
- Tapu devir tarihi ve evin teslim tarihi,
- Tapu masraflarının ve hizmet bedelinin kimde kalacağı,
- Alıcı kredi kullanacaksa kredinin onaylanmaması hâlinde ne olacağı,
- Taraflardan biri vazgeçerse kaporanın akıbeti.
Türk Borçlar Kanunu’nda kapora “bağlanma parası” olarak düzenlenir ve aksi kararlaştırılmadıkça satış bedelinden düşülür. Unutmayın: taşınmaz satışı ancak tapuda resmî senetle geçerli olur. Uzun vadeli ödeme planlarında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tercih edilebilir.
8. Alıcı krediyle alıyorsa süreç nasıl işler?
Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka, evin değerini tespit etmek için ekspertiz yaptırır ve kredi tutarını bu sonuca göre belirler. Ekspertiz değeri anlaştığınız fiyatın altında kalırsa alıcının aradaki farkı peşin ödemesi gerekir. Bu yüzden kredili satışlarda süreyi biraz daha uzun planlayın. Ekspertizin nasıl yapıldığını banka ekspertizi rehberimizde anlattık. Kredi onaylandığında banka, kredi tutarını tapu günü ipotek tesis edilmesiyle birlikte size aktarır; kalan kısmı alıcı kendisi öder.
9. Tapu randevusu ve satış günü nasıl geçer?
Satış başvurusu, e-Devlet şifresiyle Web Tapu üzerinden ya da evin bağlı olduğu ilçe tapu müdürlüğüne (ör. Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım) giderek yapılır. Başvurudan sonra harç ve döner sermaye tutarları hesaplanır ve randevudan önce ödenir. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir; kimin ne ödeyeceğini tapu masrafı rehberimizde ayrıntılı anlattık, kendi rakamınızla tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Randevu günü taraflar kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur, resmî senet okunur ve imzalanır. Satış bedelini elden nakit almak yerine imza anında banka üzerinden aktarılmasını isteyin. 1 Ekim 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, nakit, havale ya da EFT ile ödenen satışlarda tapu devri ile paranın aynı anda aktarılmasını sağlayan güvenli ödeme sistemine geçiş tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlendi.
10. Satıştan sonra neleri kapatmalısınız?
- Abonelikler: Elektrik, su (BUSKİ) ve doğalgaz (Bursagaz) aboneliklerini kapatın ya da alıcıya devredin; son endeksleri teslim tutanağına yazın.
- Yönetim: Site ya da apartman yönetimine satışı bildirin, aidat hesabını kapatın.
- Emlak vergisi: Satış yılının vergisi kural olarak sizdedir; kalan taksit varsa ödeyin.
- Değer artış kazancı: Evi beş yıl dolmadan sattıysanız, kazancınızın istisnayı aşıp aşmadığını kontrol edin. Ayrıntılar değer artış kazancı vergisi rehberimizde.
Evinizi satarken en sık yapılan hatalar nelerdir?
- Fiyatı yalnızca ilan sitelerindeki en yüksek ilanlara bakarak belirlemek.
- Tapu türünü, iskân ya da ipotek durumunu alıcıdan saklamak.
- Kaporayı yazısız almak ya da şartları belirsiz bırakmak.
- Tapuda gerçek bedelin altında beyan yapmak.
- Satış bedelini tapu günü elden nakit almak.
Evinizi satmaya karar verdiyseniz, ilk adım olarak evinizin gerçekçi fiyat aralığını birlikte çıkaralım. KONUT BURSA olarak ücretsiz ön değerlendirme yapıyor, satış sürecini Evinizi Satalım sayfamızda anlattığımız şekilde yürütüyoruz. Bize 0505 741 33 63 numarasından ulaşabilirsiniz.