Kısa cevap: Ev sahibi kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle, dava ya da icra yoluyla çıkarabilir; sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli değildir. Başlıca sebepler kira borcunun ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, ev sahibinin ya da yakınının konut ihtiyacı, evi yeni alanın ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak ya da suyu kesmek yasal yollar değildir.
Bursa’da kiraya verdiği evi geri almak isteyen ev sahiplerinin en sık sorusu “Sözleşme bitti, kiracı neden çıkmıyor?” sorusudur. Konut kiralarında kanun kiracıyı korur: ev sahibi, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa, belirli süreler içinde ve dava ya da icra yoluyla mümkündür. Bu yazıda hangi sebeplerle, hangi sürede ve hangi yolla tahliye istenebileceğini sade bir dille anlatıyoruz.
Sözleşme süresi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce “çıkıyorum” demezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ise süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu uzama sonsuz değildir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
| Örnek | Tarih |
|---|---|
| Bir yıllık sözleşmenin başlangıcı | 1 Eylül 2026 |
| İlk sözleşme süresinin bitimi | 31 Ağustos 2027 |
| On yıllık uzama süresinin bitimi | 31 Ağustos 2037 |
| Ev sahibinin en geç bildirim yapması gereken tarih | 31 Mayıs 2038 civarı (uzama yılı bitiminden en az üç ay önce) |
| Sebepsiz sona erdirmenin geçerli olacağı tarih | 31 Ağustos 2038 |
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
| Sebep | Ne gerekir? | Süre | Yol |
|---|---|---|---|
| Kira borcunun ödenmemesi | Yazılı ihtar ve en az 30 günlük ödeme süresi | Süre dolunca | İcra (ihtarlı ödeme emri) ya da dava |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında kira borcu için iki yazılı haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde | Dava |
| Tahliye taahhüdü | Teslimden sonra verilmiş yazılı, tarihli taahhüt | Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde | İcra ya da dava |
| Ev sahibinin ihtiyacı | Kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için gerçek ve zorunlu ihtiyaç | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde | Dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim | Edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra | Dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Tadilat sırasında evin kullanılamayacak olması | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde | Dava |
| Kiracının ya da eşinin aynı ilçede evi olması | Ev sahibinin bunu sözleşme yapılırken bilmemesi | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde | Dava |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim | Uzama yılı sonunda | Dava |
Bu sürelerin kaçırılması önemlidir: süresinde dava açılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar ve hak bir sonraki döneme kalır. Ev sahibi, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava süresi bir kira yılı uzamış sayılır.
Kira ödenmezse tahliye nasıl yapılır?
Kiracı kirayı ya da sözleşmede kendisine yüklenen yan giderleri ödemezse ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verir ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Uygulamada en sık kullanılan yol, icra dairesinden gönderilen ihtarlı ödeme emridir:
- Ev sahibi, birikmiş kira için icra takibi başlatır; ödeme emrinde otuz günlük süre ve ödenmezse tahliye istenebileceği yazılır.
- Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur; ev sahibi itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
- Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse, ev sahibi bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir.
Kiracı her yıl kirayı geç ödüyor ama sonunda ödüyorsa iki haklı ihtar yolu gündeme gelir. Bir kira yılı içinde, ödenmemiş kira için iki ayrı yazılı ihtar yapılmasına sebep olan kiracıya karşı ev sahibi, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların noter ya da icra yoluyla, tarihli ve ispatlanabilir şekilde yapılması önemlidir.
Tahliye taahhüdüyle kiracı nasıl çıkarılır?
Kiracı, evi teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte çıkmazsa ev sahibi, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurabilir ya da dava açabilir. İcra yolunda kiracıya on beş gün içinde evi boşaltması için tahliye emri gönderilir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir.
Taahhütnamenin geçerliliği için dikkat edilecekler:
- Evin tesliminden sonra imzalanmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler tartışmalı olabilir.
- Boşaltma tarihi açık ve belirli olmalıdır (“1 Eylül 2027”).
- Sözleşmedeki kiracının kendisi tarafından imzalanmalı; birden fazla kiracı varsa hepsi imzalamalıdır.
Hazır bir metin için tahliye taahhütnamesi örneğimize bakabilirsiniz.
Ev sahibi kendisi ya da çocuğu için evi geri alabilir mi?
Evet. Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Örneğin Nilüfer’deki dairesini kiraya veren bir ev sahibinin, üniversiteyi kazanıp Bursa’ya gelecek çocuğu için evi istemesi bu kapsamda değerlendirilebilir; mahkeme ihtiyacın gerçek olup olmadığına bakar.
Bu yolla boşaltılan ev, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala uymayan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.
Evi yeni satın alan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiralık bir daire satıldığında kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Yeni malik, kendisi ya da yakını için konut ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir:
- Tapuda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar.
- Ya da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar.
Bursa’da kiracılı daire alacaksanız bu süreleri hesaba katın; içinde oturmak için aldığınız evin hemen boşalmayabileceğini bilin. Kiracılı ev alırken kontrol etmeniz gerekenleri ev alırken dikkat edilecekler rehberimizde anlattık.
Tadilat ya da kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye nasıl olur?
Evin yeniden yapılması ya da esaslı bir onarım (tesisatın tamamen yenilenmesi, güçlendirme gibi) gerekiyorsa ve bu işler sırasında evde oturmak imkânsızsa ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu sebeple boşaltılan ev de eski hâliyle üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz; yenilenen evi kiralamada eski kiracının öncelik hakkı vardır.
Bina riskli yapı olarak tespit edildiyse süreç 6306 sayılı Kanun’a göre ayrıca işler; kiracılar da tahliye bildirimi alır. Ayrıntılar kentsel dönüşüm rehberimizde.
Arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural ihtiyaç, iki haklı ihtar ve benzeri sebeplerle açılacak tahliye davalarını da kapsar. Kira borcu nedeniyle başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye ise arabuluculuk şartının dışındadır. Bursa’da başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Hangi yollar yasal değildir?
Kiracı ne kadar haksız olursa olsun, ev sahibinin kendi başına “tahliye” yapması hukuka aykırıdır:
- Kapı kilidini değiştirmek ya da kiracı yokken eve girmek,
- Eşyaları dışarı çıkarmak,
- Elektrik, su ya da doğal gaz aboneliğini kapattırmak,
- Tehdit, ısrarlı arama ya da komşular aracılığıyla baskı kurmak.
Bu davranışlar ev sahibini tazminat ödemek bir yana cezai soruşturmayla da karşı karşıya bırakabilir. Tahliye yalnızca icra dairesi ya da mahkeme kararıyla yapılır.
Kiracı çıkarken nelere dikkat edilmeli?
- Kiracı kendi isteğiyle çıkıyorsa bunu yazılı bildirmelidir. Kira fesih bildirimi örneğimizi kullanabilirsiniz.
- Ev teslim alınırken giriştekiyle karşılaştırmalı bir kira teslim tutanağı düzenleyin, sayaç endekslerini yazın.
- Depozito iadesini ve varsa kesintileri bir depozito iade tutanağına bağlayın.
- Ev sahibi, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri teslim sırasında hemen ve yazılı olarak bildirmelidir.
Kiracınızla ilgili bir sorun mu yaşıyorsunuz?
Tahliye süreçleri dava ve icra gerektirdiği için bir avukatla yürütülmelidir. KONUT BURSA olarak hukuki süreci değil, sonrasını kolaylaştırıyoruz: ev boşaldığında yeni kiracıyı bulmak, sözleşme ve teslim tutanağını hazırlamak ya da evi satmak istiyorsanız fiyatını belirlemek için yanınızdayız. Evinizi kiraya verelim sayfasından bilgilerinizi bırakın, ücretsiz ön değerlendirme isteyin ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayın.