Banka Ekspertizi Nedir, Nasıl Yapılır? Konut Kredisinde Değerleme Süreci

Konut kredisiyle ev alırken pazarlığı yapıp kaporayı verdiniz; sıradaki adım banka ekspertizidir. Kredinin çıkıp çıkmayacağı ve ne kadar çıkacağı büyük ölçüde bu incelemeye bağlıdır. Bu yazıda ekspertizin ne olduğunu, kimin yaptığını, eksperin evde neye baktığını ve değer düşük çıkarsa neler yapabileceğinizi anlatıyoruz.

Banka ekspertizi nedir ve neden yapılır?

Banka ekspertizi, kredi verilecek evin piyasa değerini ve teminata uygunluğunu belirleyen bağımsız bir değerlemedir. Banka krediyi evin ipoteğine dayanarak verdiği için, borç ödenmezse evin bu borcu karşılayıp karşılamayacağını bilmek ister.

Ekspertizin iki sonucu vardır:

1. Değer: Evin bugünkü piyasa koşullarındaki tahmini satış değeri.
2. Uygunluk: Evin tapusu, ruhsatı ve fiziki durumu itibarıyla krediye teminat olup olamayacağı.

Değer, BDDK’nın kredi/değer sınırlarıyla birleşince size verilebilecek en yüksek kredi tutarı ortaya çıkar. Sınırların konut değerine ve enerji sınıfına göre nasıl değiştiğini konut kredisi rehberimizde tabloyla gösterdik.

Banka ekspertizini kim yapar?

Bankalar değerlemeyi çoğunlukla kendi çalışanlarına değil, bu iş için BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırır. Bu şirketlerde raporu hazırlayan ve imzalayan kişiler lisanslı değerleme uzmanlarıdır; lisans Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde verilir.

Burada önemli bir ayrım var: Emlak danışmanları resmî değerleme ya da ekspertiz raporu düzenleyemez. KONUT BURSA olarak bizim yaptığımız, emsallere dayalı ücretsiz ön değerlendirmedir; pazarlık ve satış planı için yol gösterir ama bankanın ekspertizinin yerine geçmez.

Banka ekspertizi adım adım nasıl yapılır?

1. Başvuru ve ücret: Kredi başvurunuz ön onay aldıktan sonra banka ekspertiz ücretini tahsil eder ve talebi değerleme şirketine iletir.
2. Randevu: Değerleme uzmanı sizi ya da satıcıyı arayıp evi görmek için gün belirler. Evin içine girilebilmesi gerekir; kiracılı evlerde kiracıyla önceden konuşun.
3. Yerinde inceleme: Uzman evi ölçer, odaları ve binayı fotoğraflar, bina yaşını, kat durumunu ve genel bakım hâlini not eder.
4. Kayıt incelemesi: Tapu kaydı, belediyedeki yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izni (iskân) kontrol edilir.
5. Emsal analizi: Aynı bölgedeki benzer evlerin satış ve ilan fiyatları karşılaştırılır.
6. Rapor: Değer ve teminata uygunluk sonucu bankaya bildirilir; banka kredi kararını bu rapora göre verir.

Değerleme uzmanı evde nelere bakar?

Ekspertiz değeri neden satış fiyatından düşük çıkar?

Bursa’da pazarlıkla belirlenen fiyat ile ekspertiz değeri her zaman örtüşmez. En sık nedenler şunlardır:

• Emsal farkı: Satıcı, ilan fiyatlarına bakarak yüksek bir fiyat istemiş olabilir; eksper ise gerçekleşmiş satışlara ve benzer evlere bakar.
• Projeye aykırılıklar: Kapatılmış balkon, çatı arasına eklenen oda ya da sonradan yapılmış kat değer hesabına katılmaz, hatta krediye engel olabilir.
• Yasal eksikler: İskânın olmaması, tapuda “mesken” yerine farklı bir nitelik yazması ya da hisseli tapu.
• Bina durumu: Yaşlı bina, rutubet, çatlak ya da riskli yapı şüphesi.
• Hızlı değişen piyasa: Fiyatların hızlı değiştiği dönemlerde emsaller geriden gelebilir.

Ekspertiz düşük çıkarsa ne yapabilirsiniz?

Örnek: Nilüfer’de 4.800.000 TL’ye anlaşılan, enerji sınıfı C olan bir dairenin ekspertiz değeri 4.500.000 TL çıktı. Banka düşük değeri esas alırsa:

Bu örnekte peşinat 240.000 TL artar. Bu durumda seçenekleriniz şunlardır: satıcıyla fiyatı yeniden konuşmak, farkı kendi birikiminizle kapatmak ya da başka bir bankaya başvurmak. Başka bankada yeni bir ekspertiz yapılır ve yeni bir ücret ödenir.

Ekspertizde kredi çıkmamasının en sık nedenleri nelerdir?

• Bağımsız bölümün projede olmaması ya da kaçak kat olması
• Tapuda konut yerine “arsa”, “depo” gibi başka bir nitelik yazması
• İhtiyati tedbir, haciz ya da başka bir alacaklı lehine ipotek bulunması
• Binanın riskli yapı olarak belirlenmiş ya da yıkım kararı almış olması; ayrıntılar kentsel dönüşüm rehberimizde
• Kat irtifaklı sıfır projede inşaatın bankanın aradığı seviyeye gelmemiş olması; bkz. kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
• İskân alınamamasına yol açan ciddi aykırılıklar; bkz. iskânsız ev alınır mı?

Banka ekspertizi ücreti ne kadar ve kim öder?

Ekspertiz ücreti kural olarak kredi başvurusunu yapan alıcıdan alınır. Bankaların tüketiciden hangi ücretleri ve en fazla ne kadar alabileceğini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası düzenler; güncel tutar bankanın ücret tablosunda yer alır. Kredi kullanılmasa da değerleme yapıldığı için ücret çoğunlukla iade edilmez. Bu yüzden ekspertize ancak evin kâğıtlarını gördükten sonra başvurun.

Ekspertizden önce alıcı ve satıcı neler hazırlamalı?

Satıcıysanız: Tapu bilgisini, varsa iskân ve enerji kimlik belgesinin bir örneğini hazırlayın; evin her odasına girilebileceğinden emin olun. Kiracı oturuyorsa randevuyu birlikte ayarlayın.

Alıcıysanız: Kaporayı vermeden önce satıcıdan bu belgeleri isteyin, kapora sözleşmesine “kredi çıkmazsa iade” şartını yazdırın ve randevu gününde uzmanın evi rahatça görebilmesini sağlayın. Diğer kontroller için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza bakın.

Banka ekspertizi ile ücretsiz ön değerlendirme arasındaki fark nedir?

Evinizi satmaya hazırlanıyorsanız, alıcının bankasından gelecek ekspertizi baştan hesaba katan bir fiyatla ilana çıkmak satışı hızlandırabilir. KONUT BURSA olarak evinize ücretsiz ön değerlendirme yapıyor, bölgedeki emsallere göre gerçekçi fiyat aralığını paylaşıyoruz. Bilgi için 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.