Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Bankalar konut kredisinde eşit taksitli (annüite) ödeme planı kullanır: vade boyunca her ay aynı tutarı ödersiniz. Taksit üç bilgiyle hesaplanır: kredi tutarı, aylık faiz oranı ve vade.
- Kredi tutarı = Ev fiyatı − peşinat (ya da bankadan talep ettiğiniz tutar)
- Aylık taksit = Kredi × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1) (r: aylık faiz oranı, n: vade ay)
- Toplam geri ödeme = Aylık taksit × vade
- Toplam faiz = Toplam geri ödeme − kredi tutarı
Örnek: 4.000.000 TL fiyatlı bir daire için 1.000.000 TL peşinat verip 3.000.000 TL krediyi aylık %2,99 faizle 120 ay vadeyle çekerseniz aylık taksit yaklaşık 92.393 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 11.087.157 TL, ödenen toplam faiz ise yaklaşık 8.087.157 TL olur.
| Vade | Aylık taksit | Toplam faiz |
|---|---|---|
| 60 ay | 108.167 TL | 3.490.004 TL |
| 96 ay | 95.335 TL | 6.152.204 TL |
| 120 ay | 92.393 TL | 8.087.157 TL |
| 180 ay | 90.149 TL | 13.226.746 TL |
Tablo, 3.000.000 TL kredi ve aylık %2,99 faiz varsayımıyla hazırlandı: vade uzadıkça taksit düşer ama toplam faiz hızla büyür. Taksiti rahat ödeyebileceğiniz en kısa vadeyi seçmek toplam maliyeti düşürür.
Ne kadar konut kredisi çekebilirim?
Bankalar iki sınıra bakar. Birincisi geliriniz: aylık taksitin net gelirinizin belirli bir oranını aşmaması beklenir; bu oran yasayla değil, her bankanın kendi politikasıyla belirlenir ve diğer kredi borçlarınız da hesaba katılır. İkincisi konutun değeri: kredi tutarı, bankanın yaptırdığı değerlemeyle (ekspertiz) belirlenen değerin belirli bir oranını geçemez; bu oran konutun değerine göre kademelidir.
- En yüksek taksit = Aylık net gelir × taksit/gelir oranı (hesaplayıcıda varsayılan %40)
- Yaklaşık kredi = Bu taksitle, seçtiğiniz faiz ve vadede ödenebilecek anapara
- Alabileceğiniz ev fiyatı ≈ Kredi ÷ en yüksek kredi/değer oranı (hesaplayıcıda %90), kalanı peşinat
Krediye uygun ev ararken ilanlardaki “krediye uygun” ibaresi önemlidir: iskânı olmayan, kat irtifakı aşamasında kalmış ya da tapu kaydında sorun bulunan konutlara banka kredi vermeyebilir. Bu konuları ev alırken dikkat edilecek tuzaklar sayfamızda anlattık.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?
İhtiyaç kredilerinden farklı olarak bireysel konut finansmanı kapsamındaki kredilerde Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) istisnası uygulanır; bu yüzden taksit hesabında yalnızca faiz dikkate alınır. İstisna şartları değişebildiği için kendi krediniz için bankanıza sorun.
Kredi dışında hangi masraflar var?
Taksit, krediyle ev almanın tek maliyeti değildir. Başvuru ve tapu aşamasında şu kalemleri de bütçeye ekleyin:
| Masraf | Kime ödenir | Not |
|---|---|---|
| Ekspertiz (değerleme) ücreti | Banka / değerleme şirketi | Konutun değerini belirler; tutarı yıllık tarifeyle belirlenir. |
| Kredi tahsis (dosya) ücreti | Banka | Bankacılık düzenlemesiyle üst sınıra bağlıdır; bazı kampanyalarda alınmaz. |
| İpotek tesisi | Tapu Müdürlüğü | Banka lehine ipotek kurulur; döner sermaye ücreti ödenir. |
| Tapu harcı | Tapu Müdürlüğü | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; tapu masrafı hesaplayıcı. |
| DASK ve konut sigortası | Sigorta şirketi | DASK zorunludur; banka ayrıca konut sigortası ister. |
| Hayat sigortası | Sigorta şirketi | İsteğe bağlıdır; banka teklif edebilir, zorunlu tutamaz. |
| Emlak hizmet bedeli | Emlak işletmesi | Yasal üst sınır için komisyon hesaplayıcı. |
Ödeme planını almadan önce bankadan yıllık maliyet oranını ve tüm masrafların dökümünü yazılı isteyin; teklifleri aylık faizle değil, bu oranla karşılaştırın.
Evinizi krediyle alacak bir alıcıya mı satıyorsunuz?
Kredili satışta banka ekspertizi, ipotek ve ödeme sırası satış takvimini etkiler; satış bedelinin tamamı tapuda devirle birlikte bankadan ödenir. Süreci sizin adınıza takip etmemizi isterseniz evinizi satalım sayfamıza bakın ya da ücretsiz ön değerlendirme isteyin. Bursa’daki güncel m² fiyatları için Bursa konut fiyatları sayfamızı kullanabilirsiniz.