Müstakil ev ve villa satış ön sözleşmesi, evin ve üzerinde bulunduğu arsanın birlikte satışında bedeli, kaporayı, tapu tarihini ve bahçe, ek yapı, kuyu gibi daireden farklı konuları yazılı hâle getirir. Mülkiyet yalnızca tapuda resmî senetle geçer; noterde yapılmayan bu belge satış vaadi değildir ve tapuda devir borcu doğurmaz.
“Doldur ve Yazdır” sayfasında bilgileri ekranda yazıp belgeyi hazır hâlde yazdırabilir ya da PDF olarak kaydedebilirsiniz. Yazdığınız bilgiler yalnızca tarayıcınızda kalır, bize gönderilmez.
Kullanmadan önce
- Tapu hisseliyse diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkı vardır; bu belgeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
- Bahçe duvarının ve çitin tapudaki sınırla örtüştüğünü aplikasyonla kontrol ettirin.
- Ruhsatsız ek yapılar (kış bahçesi, garaj, müştemilat) için yıkım ve para cezası riski vardır; ek yapı tablosunu eksiksiz doldurun.
- Kaporayı banka yoluyla ödeyin; yüksek tutarlarda noterde satış vaadi sözleşmesi yapın.
Belgenin tamamı
Bakış Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi
Üçevler Mah. 72.(220) Sk. Aknil Plaza No: 6 İç Kapı No: 31 Nilüfer / Bursa
0505 741 33 63 · iletisim@konutbursa.com.tr · konutbursa.com.tr
MÜSTAKİL EV / VİLLA SATIŞ ÖN SÖZLEŞMESİ VE KAPORA PROTOKOLÜ
Düzenleme tarihi: Düzenlendiği yer:
Önemli: Ev ve üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tapu siciline tescille geçer. Bu belge resmî şekilde yapılmadığı için bir satış vaadi sözleşmesi değildir; taraflara tapuda devir borcu doğurmaz ve devrin mahkemeden istenmesine dayanak olmaz. Taraflar birbirini bağlayan bir satış vaadi istiyorsa sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu belge; anlaşılan bedeli, ödeme planını, kaporayı ve tapu takvimini yazılı kayda geçirmek içindir. Resmî şekle uyulmadığından uyuşmazlıkta kapora ve cayma kayıtlarının geçerliliği tartışmalı olabilir; yüksek tutarlı ödemelerden önce noterde satış vaadi yapılması önerilir.
| Adı soyadı / unvanı | |
|---|---|
| T.C. kimlik no / vergi no | |
| Tebligat adresi | |
| Telefon / e-posta | |
| Kapora ve bedelin ödeneceği IBAN ve hesap sahibi |
| Adı soyadı / unvanı | |
|---|---|
| T.C. kimlik no / vergi no | |
| Tebligat adresi | |
| Telefon / e-posta |
Satışa konu ev ve arsası
| İl / ilçe / mahalle | |
|---|---|
| Cadde / sokak, site adı ve kapı no | |
| Ada / parsel | |
| Tapudaki yüzölçümü (m²) | |
| Tapudaki niteliği (ör. kargir ev ve bahçesi) | |
| Evin kat sayısı, oda sayısı ve brüt m² | |
| Yapım yılı | |
| Satılan pay (hisseli ise, ör. 1/2) |
Tapu durumu: Müstakil tapu (taşınmazın tamamı satılıyor) Hisseli tapu (satıcının payı satılıyor) Kat mülkiyeti / kat irtifakı (site içinde villa)
Hisseli tapuda uyarı: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını paydaş olmayan birine satması hâlinde diğer paydaşların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı vardır. Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; paydaşlar kanundaki süre içinde aynı bedeli ödeyerek payı alıcıdan alabilir. Alıcı bu riski bildiğini kabul eder. Paydaşlar önalım hakkından yazılı olarak feragat etti mi? Evet (belge ektedir) Hayır Hisseli değil
Yapı ruhsatı: Var Yok Bilinmiyor Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Var Yok Bilinmiyor; alıcı tapudan önce belediyeden araştıracak
Konut, satıcı ve ailesinin aile konutu mu? Evet (eşin açık rızası gerekir) Hayır
Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh, irtifak hakkı ya da beyan var mı? Yok (tapu kaydı çıktısı ektedir) Var (aşağıda yazılıdır)
Bahçe, ek yapılar ve altyapı
Bahçe sınırları: Aplikasyon yapıldı; duvar ve çit sınırları kadastro paftasıyla uyumlu Aplikasyon yapılmadı; alıcı tapudan önce yaptırabilir Uyumsuzluk var (özel şartlarda yazılıdır) Aplikasyon masrafını öder: Alıcı Satıcı Yarı yarıya
| Yapı | Yaklaşık m² | Ruhsatlı mı? | Yapı kayıt belgesi var mı? |
|---|---|---|---|
Alıcı, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar için idarenin yıkım ve para cezası gibi yaptırımlar uygulayabileceğini bilir. Satıcı, ek yapılar hakkında bildiği idari işlem, tutanak ya da cezaları aşağıda yazar.
Su: Şebeke suyu Kuyu Şebeke ve kuyu Kuyu varsa kullanma izni ya da belgesi: Var (ektedir) Yok Kuyu yok
Atık su: Kanalizasyon bağlantısı Foseptik Arıtma sistemi Isınma: Doğalgaz Elektrik / ısı pompası Soba / şömine Diğer
Ağaçlar ve demirbaşlar. Bahçedeki ağaçlar, bitkiler ve toprağa bağlı yapılar taşınmazın parçasıdır ve satışa dahildir; satıcı teslime kadar bunları sökemez ve kesemez. Evde kalacak ve satıcının götüreceği demirbaşlar aşağıya yazılır.
| Demirbaş | Evde kalıyor | Satıcı götürüyor | Not |
|---|---|---|---|
Ev bir site içindeyse site adı ve yönetimi: , aylık aidat: . Yönetim planı alıcıya verildi mi? Evet Hayır Site içinde değil
Bedel ve ödeme planı
| Satış bedeli (rakamla) | |
|---|---|
| Satış bedeli (yazıyla) | |
| Kapora tutarı (rakam ve yazıyla) | |
| Kaporanın ödendiği tarih ve şekli | |
| Tapuda ödenecek kalan bedel | |
| Kalan bedelin ödeme şekli | |
| Konut kredisi: banka ve kredi tutarı (varsa) | |
| Kredi onayı için son tarih (varsa) | |
| Tapu devri için son tarih | |
| Evin teslim tarihi |
Kaporanın niteliği: Cayma akçesi (cayma parası) Bağlanma parası (sözleşmenin yapıldığına kanıt; cayma hakkı vermez)
Genel şartlar
- Belgenin niteliği. Taraflar, yukarıdaki ev ve arsasının yazılı bedel ve koşullarla satışı konusunda anlaştıklarını ve satışın tapu son tarihine kadar tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılması için gerekli işlemleri birlikte yürüteceklerini kayda geçirir. Mülkiyet, tapudaki tescille geçer.
- Kapora. Kapora banka yoluyla, açıklamasına ada, parsel ve “kapora” yazılarak ödenir ve satış gerçekleştiğinde satış bedelinden düşülür. Kapora cayma akçesi ise kaporayı veren alıcı cayarsa kaporayı bırakır, kaporayı alan satıcı cayarsa aldığının iki katını geri verir. Kapora bağlanma parası ise anlaşmanın kanıtıdır ve cayma hakkı vermez.
- Konut kredisi. Alıcı kredi kullanacaksa başvurusunu gecikmeden yapar; satıcı bankanın ekspertiz incelemesi için evi gösterir. Ruhsat, iskân ya da ek yapılar nedeniyle bankanın kredi vermemesi ya da düşük tutar onaylaması mümkündür. Kredi, alıcının kusuru olmadan son tarihe kadar onaylanmaz ya da yetersiz kalırsa: Kapora alıcıya kesintisiz ve hemen iade edilir Özel şartlarda yazılan uygulanır
- Tapu devri ve masraflar. Resmî senede gerçek satış bedeli yazılır; kalan bedelin ödenmesi ile tapudaki imza aynı gün yapılır. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır ve her taraf kendi payını öder. Döner sermaye bedelini öder: Alıcı Satıcı Yarı yarıya Geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi yoksa yaptırır: Satıcı Alıcı
- Borçsuz teslim. Satıcı, devir tarihine kadar doğmuş elektrik, su, doğalgaz, varsa site aidatı borçlarını ve devir yılının emlak vergisini öder. Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhlerin silinmesini (terkin) en geç tapu devrinde sağlar.
- Evin durumu. Alıcı evi, bahçeyi ve ek yapıları gezerek görmüştür. Satıcı bildiği ayıpları (çatı akıntısı, nem, temel çatlağı, tesisat ya da kuyu pompası arızası gibi) aşağıda açıkça yazar; bilerek gizlediği ayıplardan sorumludur.
- Teslim. Ev teslim tarihinde boş ve temiz eşyalı (liste ektedir) kiracılı olarak, bahçe kapısı ve tüm anahtar ve kumandalarıyla teslim edilir; teslimde sayaç endekslerinin yazıldığı teslim tutanağı imzalanır. Evin yarar ve hasarı teslimle alıcıya geçer.
- Mevcut kiracı. Ev kiracılıysa kira sözleşmesi tapu devriyle alıcıya geçer ve alıcı kira sözleşmesinin tarafı olur; satış, kiracının evi boşaltmasını gerektirmez. Satıcı kira sözleşmesinin örneğini ve depozito bilgisini tapu devrinde alıcıya verir.
- Sözleşmeye uymama. Satıcı, alıcı yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde tapu son tarihine kadar devre hazır olmazsa ya da evi başkasına satarsa, kapora cayma akçesiyse iki katını, bağlanma parasıysa kaporayı geri verir; alıcının kanundan doğan diğer hakları saklıdır. Satış, taraflardan hiçbirinin kusuru olmadan gerçekleşemezse (ör. kredi maddesindeki hâl ya da paydaşın önalım hakkını kullanması) kapora alıcıya kesintisiz iade edilir.
- Emlak işletmesi aracılığı. Aracı emlak işletmesi var mı? Yok Var (bilgileri aşağıdadır) Varsa bu belge en az üç nüsha düzenlenir ve sorumlu emlak danışmanınca da imzalanır. Hizmet bedeli toplamda, satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü geçemez; başka bir paylaşım yazılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.
| İşletmenin unvanı | |
|---|---|
| Sorumlu emlak danışmanının adı soyadı | |
| Tebligat adresi ve telefon | |
| Satıcının / alıcının ödeyeceği hizmet bedeli (KDV hariç) |
Tebligat ve uyuşmazlık. Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresleridir. Uyuşmazlıklarda kanunen yetkili mahkemeler ve icra daireleri görevlidir; taşınmazın kendisine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Taraflar, bu belgedeki kişisel verileri yalnızca bu satışın yürütülmesi için kullanır.
Özel şartlar
Sınır uyumsuzluğu, ipotek kapatma yöntemi, kalacak eşyalar, hayvanlar ve bahçe bakımı, satıcının çıkış tarihi gibi koşullar buraya yazılır.
Ekler: Tapu kaydı çıktısı Kapora dekontu Ruhsat / iskân örneği Aplikasyon krokisi Kuyu belgesi Kira sözleşmesi örneği
Bu belge iki nüsha (emlak işletmesi aracılık ediyorsa üç nüsha) olarak düzenlenmiş, taraflarca okunarak imzalanmış ve birer nüshası taraflara verilmiştir.
Satıcı
Adı soyadı:
İmza
Alıcı
Adı soyadı:
İmza
Emlak işletmesi (varsa)
Adı soyadı:
Sorumlu emlak danışmanı; kaşe
İmza
| Adı soyadı | Sıfatı (diğer malik / satışa rıza gösteren eş) | İmza |
|---|---|---|
Bu belge ne zaman kullanılır?
Bahçeli müstakil ev, villa, köy evi ya da yazlık satışında alıcı ile satıcı fiyatta anlaştığında, tapuya gidilene kadar geçen süreyi düzenlemek için kullanılır. Daire satışında arsa payı ve bağımsız bölüm konuşulurken burada evin üzerinde bulunduğu arsanın tamamı ya da bir payı el değiştirir. Bu yüzden belge, daire satış ön sözleşmesindeki bedel, kapora, kredi ve tapu maddelerine ek olarak hisseli tapu, bahçe sınırları, ek yapılar, su kuyusu, atık su, ağaçlar ve demirbaşlar için ayrı bölümler içerir.
Belgenin başındaki uyarı burada da geçerlidir: mülkiyet yalnızca tapuda resmî senetle geçer; noterde yapılmayan bu belge satış vaadi sayılmaz ve tapuda devir borcu doğurmaz. Bağlayıcı bir söz için noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.
Evin değil arsanın değeri öne çıkıyorsa (yıkılıp yeniden yapılacak eski bir ev ya da büyük bir bahçe gibi) arsa, tarla ve arazi için kardeş sitemiz arsabursa.net’e bakabilirsiniz.
Belge nasıl doldurulur?
| Bölüm | Ne yazılır? | Dikkat |
|---|---|---|
| Taşınmaz | Ada, parsel, tapudaki yüzölçümü ve nitelik, evin özellikleri | Tapudaki nitelik “ev ve bahçesi” gibi yapıyı göstermeli |
| Tapu durumu | Müstakil / hisseli / kat mülkiyeti | Hisseliyse satılan payı yazın |
| Ruhsat ve iskân | Var / yok / bilinmiyor | Belediyeden kontrol edin |
| Bahçe sınırları | Aplikasyon yapıldı mı? | Duvar komşu parsele taşıyor olabilir |
| Ek yapılar | Garaj, müştemilat, kış bahçesi, havuz | Ruhsatlı olup olmadıklarını tek tek yazın |
| Su ve atık su | Şebeke / kuyu, kanalizasyon / foseptik | Kuyu belgesi varsa ekleyin |
| Demirbaşlar | Kalanlar ve götürülenler | Kombi, klima, güneş enerjisi gibi kalemleri tek tek yazın |
| Bedel ve ödeme | Satış bedeli, kapora, kredi, tapu ve teslim tarihi | Kaporanın niteliğini işaretleyin |
Hisseli tapuda neden ayrıca dikkat gerekir?
Müstakil evlerde, özellikle miras kalan evlerde, tapu sık sık birden fazla kişinin adınadır. Paylı mülkiyette bir paydaş payını paydaş olmayan birine satarsa diğer paydaşların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı doğar: satış kendilerine noter aracılığıyla bildirilir ve kanundaki süre içinde aynı bedeli ödeyerek payı alıcıdan alabilirler. Alıcı açısından en güvenli yol, taşınmazın tamamını bütün maliklerin birlikte satmasıdır. Mirasla gelen evde önce mirasçılık belgesi ve intikal işleminin yapılmış olması gerekir; bütün mirasçılar satışa katılır.
Ruhsat, iskân ve ek yapılar neden önemli?
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) olmayan evlerde kredi, abonelik ve sigorta işlemlerinde sorun çıkabilir; ayrıntılar için iskân rehberimize bakın. Sonradan eklenen kış bahçesi, garaj ya da müştemilat ruhsatsızsa idare yıkım ve para cezası uygulayabilir. Bu nedenle belgede her ek yapı için ruhsat ve yapı kayıt belgesi durumu ayrı ayrı yazılır.
Bahçe duvarının ya da çitin tapudaki sınırla örtüşüp örtüşmediğini anlamak için aplikasyon yaptırılabilir; uyumsuzluk varsa çözümü özel şartlara yazın. Kuyu kullanılıyorsa ilgili kurumdan alınmış belge olup olmadığını sorun.
Ağaçlar ve demirbaşlar satışa dahil mi?
Toprağa bağlı ağaç, bitki ve yapılar taşınmazın parçasıdır ve ayrıca yazılmasa da satışa dahildir. Kombi, klima, ankastre set, güneş enerjisi sistemi gibi demirbaşlarda ise en sık anlaşmazlık “bu da evde kalacak sanıyordum” cümlesiyle başlar. Belgedeki demirbaş tablosunda evde kalanları ve satıcının götüreceklerini tek tek işaretleyin; teslim günü aynı listeyi satış teslim tutanağına aktarın.
Masraflar ve aracılık nasıl paylaşılır?
Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır ve her taraf kendi payını öder; tahmini tutarı tapu masrafı hesaplayıcımızla görebilirsiniz. Emlak işletmesi aracılık ediyorsa hizmet bedeli toplamda satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez.
Müstakil evinizi ya da villanızı satmak istiyorsanız ruhsat, iskân ve tapu kontrollerini birlikte yapabilir, fiyatı yakın satış ilanlarıyla karşılaştırabiliriz. Evinizi Satalım sayfasından ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.